由于新加坡经济仍然疲弱，地产降温措施在很大程度上依然存在，潜在投资者对房地产业前景还是充满担忧。2017年3月10日，新加坡政府突然宣布，自2017年3月11日起，卖方的印花税（SSD）和总债务偿还比率框架（TDSR）措施将放宽。新加坡目前的住宅地产投资将呈现什么格局呢？
不过，同一份公告亦执行了所谓的额外转名印花税（ACD）——事实上这是附加在拥有地产的特殊目的实体股份购买的额外买家印花税（ABSD）。政府对降温措施的立场基本保持不变，这些调整只是“校准式微调”，广泛认为对市场影响非常小。
新加坡的交易税率并不算高
从中长期角度来看，新加坡市区重建局（市建局）的所有住宅物业价格指数（PPI）自2013年第三季度高点以来下跌了11.3％。超低利率，加上美国，日本，欧盟等主要市场自2009年全球金融危机结束以来的几轮量化宽松，让房价急升。
只有在当新加坡金融管理局（MAS）在2013年6月引入了现在“不受欢迎”的总债务偿还比率框架规则时，房价才开始下降。直到2017年3月10日，据认为政府觉得对冷却措施的放松尚未成熟。
广泛预期的利率上调将有助于使利率环境正常化，但由于全球经济环境疲弱，其步伐可能会放缓。然而，从长远的角度来看，私人住宅价格下跌11.3％的下滑幅度只是已经出现的大规模行情之前的一小部分，该指数从2009年第二季度的低点上升至2013年第三季度的高峰期，增幅达62.2％ 。
由于宏观经济稳定，坚实的基本面和强劲的货币，新加坡资产一直被认为可提供安全回报。莱坊（Knight Frank）的全球精华住宅物业指数显示新加坡的住宅物业具有极强的国际性价值主张，特别是当其他国际性大都会悉尼，伦敦和香港等也引入或提高了物业相关的税率，这让新加坡的额外买家印花税对于外国买家而言显得不是这么难受了。
从宏观经济的角度来看，各种降温措施 – 即使是最新的微调，现在也提供了一套政策工具，使政府能够在很大程度上按照自己的意愿控制房价。
未来经济委员会（The Committee for the Future Economy）的报告表明，政府在可预见的未来的宏观经济重点放在就业，生产力，创新和创业。从这个角度来看，用于购买“安全”物业的资金可能更有效地部署到“风险性”创新和企业中去。
如果这个观点是正确的，越来越多的人（特别是年轻人）不再将物业视为财富积累的途径，如果和打造下一个阿里巴巴（Alibaba）或脸书（Facebook）的创业诱惑相比的话。这也吻合于房地产资产的资本增值幅度不可能像以前那样大。随着预期2017年美国联邦基金利率会三次上调，以及欧洲央行自2017年4月以来采取量化宽松政策，货币流动性将进一步下降。
新加坡的经济预计在2017年将仅增长1％至3％，而新加坡的年均平均失业率则从2015年的1.9％上升至2016年的2.1％。这些因素将限制市场对物业的购买兴趣。
综上所述，可以将物业投资看作是为了取得收益而非资本增值。
看好综合性转接式开发项目
尽管广为人知的事实是，租赁市场仍然由于完工的项目涌入市场和负增长的外籍旅居人士所构成的痛苦结合而令人不安，但潜在投资者仍更加关心可出租性和租金水平，而非寄望于获得不确定的资本增值。一个富有成效的方法是考虑购买综合性转接式开发项目（integrated transit-linked developments），这种开发项目被定义为商业性物业的一部分并有直接通路前往地铁（MRT）。
在新加坡，真正意义上的综合性转接式开发项目可以说是少之又少，能举的只有几个例子有滨海盛景（Marina One），双景坊（DUO）和巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）。这些物业中的每一个都具有彼此相互支持的元素，例如零售店以支持住户和办公室用户以及办公室用户为公寓提供租户。
一项对于综合发展项目中的住宅租金数据（作为综合发展的代替例子，因为大部分未完工，因此缺乏租金数据）及其在纯住宅开发项目的可比项的研究显示，在过去5年（2012年至2016年），前者获得一个较小但持续一致的租金溢价（图1）。这可能是由于租户对这些混合用途开发项目拥有的相邻便利设施所提供的便利性给予的价值，以及节省的通勤时间的折扣价值，因为靠近地铁而无须驾车也节约一大笔支出。
除了这些特点外，还应该评估可能影响开发项目的租金和可租用性的其他定性因素。这些包括建筑和精整的质量，公共区域的维护标准和开发商的过往记录。
地产投资仍是超高净值人群之选
如果以前假设未来几年的资本增值将放缓，那么地产作为投资标的还有意义吗？毫无疑问答案是肯定！地产作为一种资产类别，其包括流动性和非流动性投资标的。受广泛认可的投资理论认为，在资产类别之间存在最优分配，将会在既有的风险水平上最大限度地实现回报。
除了投资组合框架外，莱坊的分析还表明，私人住宅物业的租金收益率与汤森路透/新加坡交易所新加坡固定收入指数（Thomson Reuters/SGX Singapore Fixed Income Index）所代表的债券收益率很大程度上相当。事实上，中档和大众市场的私人住宅提供了接近海峡时报指数（STI）股息率的租金收益（图2）。与股票（包括房地产投资信托Reits）相比，实体地产相对较小的波动性，也使得其成为超高净值人群（UHNWI）的诱人选择。
展望未来，房地产资本升值可能反映了国内生产总值和家庭收入的增长轨迹。在这种背景下，投资者需要采取有纪律的方法，采用基于收益率的估值方法，在交易和取得杠杆的时候明智地制定入场点。
莱坊的《2017年财富报告》揭示，去年底进行的一项调查显示，私人银行家和财富顾问更倾向于财富保值，作为为客户管理财富和投资决策的最重要因素。地产由于其本质上寿命周期长，往往波动不大。在这个意义上，地产仍然是超高净值人群的上佳之选，特别是富裕的亚洲人始终将其纳入投资组合。
