星狮物流工业信托（FRASERS LOGISTICS & INDUSTRIAL TRUST）是第一个在新加坡上市伊始就具有完全基于澳大利亚工业投资组合的信托基金。其为投资者提供了独特的机会来投资53个澳大利亚的工业地产资产，它们主要集中在包括墨尔本，悉尼和布里斯班在内的澳大利亚主要工业市场。以及位于阿德莱德和珀斯的资产，星狮物流工业信托的总投资组合在2016年9月30日达到17亿澳元。日前，本刊专访了星狮物流工业资产管理公司总裁罗伯特-华莱士（Robert Wallace）先生。
您对新加坡和亚洲（除日本外）的房产信托市场总体怎么看？
考虑到全球宏观经济的不稳定性，抗跌的新加坡房产信托市场为追求投资回报率和稳定性的投资者提供了巨大的投资机会。
市场担心美国利率会在12月上调的以及特朗普政府接下来经济计划对明年经济造成的不确定性的影响。考虑到房产信托基于无风险利率的回报率大约为4.5%，高于往年的平均值3.3%，分析师们已经注意到这些因素对房产信托的影响已体现在价格上。
在12月8日，从年初至今富时海峡时报房产信托指数（FTSE ST REIT index）以4.4%优于新加坡股指（STI）3.3%的表现，尽管有主要的经济事件包括英国退欧以及美国大选所带来的诸多不确定性，新加坡房产信托市场依然体现了抗跌性。再者，至于总回报（假设股息是再投资的），房产信托指数仍以11.2%比7.1%优于新指。因此，房产信托的防御性使其成为投资者在不确定和充满挑战的近期经济气候下极富价值的选择。
星狮物流工业信托的投资价值有哪些？
星狮物流工业信托于2016年6月在新加坡证券交易所（SGX-ST）的主板上市，其也是在新加坡上市伊始完全依托于澳大利亚物流和工业规模最大的信托。我们为投资者提供独特的投资机会投资强劲的工业地产投资组合，主要集中于澳大利亚最大的三个与关键基础设施具备强大连接性的物流市场。
上市之后，我们收购了三项购买选择权地产来使我们的投资组合扩大到54个精华的工业和物流资产。我们的投资组合价值17亿澳元，其总净可租面积约为120万平方米，更具长达7年的加权租期（WALE），非常新的仅6.2年的平均投资组合年限，以及高达99.3%的租用率。
我们拥有非常多样化的租户群体，租户们所运营的产业范围囊括快消、物流和生产部门，它们很多都是颇具盛名的企业，包括Coles（Wesfarmers）、德铁信可（Schenker）、 基华物流（CEVA Logistics）、马自达（Mazda），亨氏（H.J.Heinz）, 联合利华（Unilever），敦豪（DHL）以及其他著名企业。
我们也非常着重于可持续性发展，并拥有在澳大利亚最大的绿星表现评级的工业投资组合之一，同时我们也打算为我们下一代的工业地产实现至少五星的绿星设计评级，这也会帮助减少我们所有租户今后的租用成本，并藉此让我们留住这些租约即将到期的租户并继续吸引其他新的租户。
以星狮物流工业信托为例，作为房地产信托管理者，要想确保投资者的回报最好的做法是什么？
我们致力于为我们的信托持有者提供稳定和规律的分红回报并实现长期的每股收益（DPU）增长，而星狮物流工业信托已经制定了非常清晰的战略来实现这些目标。
l 收购增长：找到并抓住可以提供有吸引力的现金流和投资回报率的资产收购的机会，以及进一步增强我们信托持有者的回报以及未来收入及资本增长的机会；
l 前摄性的资产管理和升级：通过对资产的前摄性管理来提高运营绩效，从而优化现金流以及这些资产的价值，包括执行资产升级计划；
l 有选择性的开发项目：有选择性地进行开发活动，既有合资也有自营，例如待开发地区/定制建造开发项目以及在保护我们单位信托持有者利益的基础上对我们现有资产的再开发；
把我们信托管理者的利益和投资者的利益联合起来也非常重要，从而巩固我们单位信托持有者的资产价值：
l 共同的利益纽带：对于星狮物流工业信托，房地产信托管理者费用每年钉住现有地产价值的0.4%加上每年提供给信托持有者派息的5%的绩效费。
星狮物流工业信托的独特投资价值包括哪些方面？
我们在澳大利亚拥有非常强劲的高品质投资组合，并拥有非常长的加权租期，高租用率，永久和长期的租用的地契；所有的星狮物流工业信托投资组合的租约都是固定的或是和通胀率相联系的，平均每年的租金增加值约为3.2%。
我们有明晰的增长前景和强有力的保荐方：随着三项购买选择权收购的执行，我们仍然具备可见的增长前景，这将来源于对我们的保荐方现有的11个具有优先购买权的资产的收购；我们可以获得我们投资者高达8.5亿澳元的地产银行资金支持以及未来工业地产开发项目。 我们也在从外部各方寻求新的收购机会——如果估值和例如价格、融资这样的条件都合适的话；
另外就是我们采取审慎的资本管理策略——星狮物流工业信托有29.8%的非常健康的杠杆率，我们的债务负担非常轻，因此提供更大的财务自由度来为产生的商机来融资；
电商或许是今天购物中心的终结者，但与此同时，电商的发展也可能促进和电商相关的物流工业资产的发展。你们如何看待这种趋势？在这一环境下，你们如何为你们的客户创造独特的价值？
在我们看来，电商的趋势主要受来自消费品公司的驱动以及物流公司的支持。由于我们70%以上的租户都来自消费或物流行业，因此我们现在正受益于这样一种趋势；在线零售消费的增加和国际零售商首次进入澳大利亚市场推动了第三方物流需求这一趋势。 因此，这可能推动对工业空间需求的增长。
当然，澳大利亚的在线零售目前不如中国或美国的在线零售业那么强势。 此外，和电子商务相关的租户的特点与其他租户并没有很大不同。 因此，我们继续保留灵活性，以满足不同租户的需要。
