张玉良：思变图强

17/05/2019

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引言：1992年，36岁的张玉良从中国政府获得2000万人民币开创了一家名叫绿地的企业；26年后的今天，这家企业的资产规模增长了5万倍，达到1万亿，并连续7年位列中国以房产为主业入围世界500强企业的首位。去年11月，62岁的张玉良再次当选绿地控股（Greenland Group）公司董事长、总裁。他告诉《时代财智》，时代的脚步容不得他丝毫松懈，自己已站在了新的起跑线上。

过去半年间，有关中国楼市降温、调整、崩盘、回暖的各类报道此起彼伏，但这位久经沙场的中国地产界领军人物对未来总是成竹在胸。在他看来，只要冷静观察和顺势而为，便可找到新的发展机会。现在的绿地已是一家全球经营的多元化企业集团，它以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费、科创、康养等综合产业并举发展”的多元经营格局，已在中国 A 股整体上市，并控股多家香港 H 股上市公司，构筑起境内外资源整合的资本平台。翻开中国内陆的各地地标建筑，从北京到南京，从西安到武汉，一座座拔地而起的超高层绿地中心便是见证。

杖乡之年再出发

按照中国大陆规定，国企高管一般年满60周岁便要办理退休手续，除非他们有着超常的管理能力和知识更新能力。但绿地这家体制机制一直领先的混合所有制标杆企业，1956年出生的张玉良依然是这艘巨舰的舵手。

“永不满足、思变图强；永不止步、争创一流，” 张玉良用了这16个字对自己的性格以及对事业的追求进行了概括。回顾自己的发展历程，张玉良认为绿地在中国改革开放大潮中应运而生、搏击成长，以20多年超常规式的发展回报给时代一个发展奇迹。

他告诉记者绿地这些年来的发展，通过不断的创新与转型，搭建起“一元特强、多元并举”的产业经营模式，充分发挥国有体制、市场机制的竞争优势，持之以恒打造国际化品牌，不断强化全球运营的人才团队。

“积极进取、顺势而为，是绿地一以贯之的发展智慧；稳健经营、科学管理，是绿地成就永续发展的保障，” 在张玉良看来只要具备了这个前提，便有信心战胜困难，任凭外部不利因素如何肆掠。

2018年，绿地的主营业务房地产业，在宏观经济压力增大、货币金融政策收缩、行业调控从严从紧等一揽子因素的共同影响下，受到了重大冲击。但绿地总资产突破万亿元大关，达到10,365亿元，同比增长22%。

“我认为我们去年一年完成的不错，”张玉良用积极的心态看待这份来之不易的成绩单。他认为，2018年销售额没有达到预定目标与整个房地产市场下行趋势有关。而对于未来，张玉良依然抱有信心。

“我们2018年做了一个规划，我们的房地产主业未来三年年均继续保持5000亿元（销售额）的规模，虽然去年没有达到4000亿元的目标，但2019年、2020年我们也会保持比较好的增长，同时，绿地将进一步淡化规模绝对值而更注重规模的含金量，全面推进高质量发展。”

张玉良认为，2019年的房地产市场行情整体应是稳中有降，存在区域化差异；在调控政策方面，应是一城一策，其中，三、四线城市调控政策松动的可能性较大，一线城市和核心的二线城市政策松绑的可能性则很小。他认为今年的调控政策将会逆向调控，不会推翻调控的大方向，但具体政策会更加灵活、更加有针对性，一城一策。

据他分析，由于2019年房地产市场依然整体向下，按照逆向调控的原则，政策会向上，但政策会以“稳”为主，仍将以“房住不炒”、房价不快速上涨、供求平稳为基调，所以并不太可能造成2017年那样市场疯涨的现象。因此，房价有较大下行压力的城市，政策松绑的可能较大。

“今年部分省会城市和二线城市的调控政策或许也会有一些松动，但北京、上海、深圳这样的城市限购政策不太可能放松。”

张玉良认为，虽然未来一段时间整体经济大环境面临着不少压力，但机遇也无处不在。第一，是区域性的机遇。一些具有人口导入、交通便利等优势的成长性地区仍然机会很多；第二，则是行业机遇。“现在大基建、消费升级、医疗、人工智能、信息化，还有公共服务设施等等都有很多机遇。对于有的企业来说可能是不好赚钱，但机会一直有，是怎么去发现的问题。”

当被问及何以认为绿地的房地产业务未来仍能保持较高规模的增长，张玉良的回答是：因为绿地的结构跟别人不一样。

“我们的业务结构是很有竞争力的。我们把城市功能项目、产业项目，跟房地产的开发有机地结合，这跟其他企业差异很大。”

他所持的绿地发展理念是将大企业自身的发展与地方经济的成长高度融合在一起，用城市功能项目、产业项目跟地方政府共赢发展，而不是简单开发一个房地产项目。

“我们百分之七八十的项目都是按照这个逻辑来做，也得到了地方的支持，” 张玉良表示绿地的这种思维模式让他有信心领导团队踏上新征程。

打造城际空间站

绿地的“城际空间站”项目便是张玉良所说的将城市成长与企业发展融合的典范。

据英国媒体报道，中国国家发改委近期密集批复了一批新建轨道交通项目，作为国内经济刺激计划的一部分，2019年，中国将在轨道交通领域投入8000亿元人民币（约合1600亿新元）。本次投资延续了中国连续十年的铁路建设热潮。在这十年里，中国迅速建成了全球规模最大的高速铁路网。这个铁路网比全球所有其他国家高铁里程的总和都要多。

十多年前，北京和上海之间坐火车要12个小时，而现在只要不到5个小时。中国的“十三五”规划（2016-2020）延续了这股轨道建设热潮，计划铺设3万公里的高速铁路，覆盖中国大城市中的80%。新近宣布的高铁项目遍布中国各地，其中包括广西北部湾经济区、西安至延安、江苏省沿江城市群三个区域的铁路建设。

绿地的高铁“城际空间站”项目也正是张玉良所说的“顺势而为”。“城际空间站”全面对接高铁经济的市场需求，是高铁时代的全功能微型城市体，以全国高铁站前地块为载体，将高铁站、居住、商务、会展、商业、教育、医养、旅游等业态融合，全面解决入驻企业及人群的衣食住行、娱教商办医等全面需求。高铁新城战略已成为绿地新一轮转型发展中房地产主业紧抓深度城镇化红利、抢占新周期发展制高点的重要抓手，目前“绿地城际空间站”已布局国内约20座高铁城市，未来将与中国高铁同步延伸，最终形成全国性的网络化布局。

2018年，一批高铁“城际空间站”项目开盘热销；土储层面，优化投资布局，年内先后获取了安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等近20个高铁商务区项目，占比超过新增土储总量的30%；运营层面，多个“城际空间站”实现了年内拿地、年内销售、年内回笼资金，成为提升周转效率的代表，同时实施标准成本管理，提高盈利水平；产品层面，提高规划设计水平，形成城际空间站、城市会展中心等重大项目的规划设计导则，全面推进标准化。

产业协同是绿地中长期发展的主要模式，通过“地产+”落地，打造核心竞争力获取资源，深入布局。过去一年，绿地“以房地产为核心主业，大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展”的“1+5>N”协同发展模式，构筑独特竞争优势，在核心区域实现了新一轮布局，为未来业绩的稳健提升打下基础。

这些项目具体包括：苏州，总投资超千亿深度参与新一轮发展，深度融入长三角高质量一体化；遵义，600亿打造西南新门户，综合产业投资助力西南中心城市全面升级；济南，700亿建地区新动能标杆项目，助力国家新旧动能转换综合试验区发展；天津，打造北方最大商品贸易港，“地产+商贸”深入推进京津冀新一轮布局；徐州，新增千亿元综合投资，深耕淮海经济区中心城市；临沂，打造新动能项目，重点布局长三角、环渤海经济圈结合区域；宿州，打造核心产业园，助推高铁城市产城融合发展；杭州湾，250亿建“城市综合开发+医养+科创+金融+时尚+会展”未来之城；青岛，总投资300亿元打造中国健康产业示范新城；西安，总投资220亿元掘金大西安丝路经济带等。

去年10月，安徽亳州绿地城际空间站项目正式启动建设，项目总建设用地近1700亩，总投资200亿元，将加速亳州产城融合发展，提升亳州的城市影响力和经济辐射力。该项目标志着绿地高铁新城战略高效推进，实现在皖北重要区域的新一轮深耕布局。目前，绿地已在全国布局约20个重点高铁城市，已成为绿地开展新一轮发展布局的核心优势和未来重要的增长动力。

亳州绿地城际空间站位于亳州南部新区，以高铁站及站场区为核心，项目建成后，预计三年内导入人口5万人，吸纳就业人口超2万人，将全方位有力推动当地发展和新旧动能转换。亳州绿地城际空间站将牵手绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团和绿地康养产业集团三大产业集团，充分整合国际、国内顶级产业资源，积极导入并全面运营医疗、教育、养生、养老、酒店、商贸等产业，推动亳州城市发展升级。绿地还将整合全球资源，不断深化和亳州的合作，务实高效地建设新亳州的新中心、新高度、新经济、新未来。

中国领导层认为高铁的发展改变了时空与距离，也为城市的未来发展给出了全新的规划，各地政府将为高铁相关项目的快速推进做好服务，共建战略布局的示范、亮点项目。张玉良表示，绿地将充分发挥世界500强企业和综合型龙头企业优势，贯彻落实中国对推动长三角协同发展的部署，统筹各方资源及力量，加速融入长三角经济圈。

多元发展进行时

绿地致力打造成一家持续成长、多元发展、受人尊重的跨国公司。自2012年起，它立足全球视野革新发展战略，开启海外扩张及资本化发展的新阶段，已成功进入美国、澳大利亚、加拿大、英国等九国十三城，市场拓展稳健提速，商业模式日趋成熟。

面对国外政策环境、市场游戏规则以及国家在对外投资方面的政策演化带来的挑战，绿地在全球化的过程中，始终把握各个阶段国家推动国内企业走出去引导政策的核心。在不同的发展阶段，它看准房地产、基建、金融、消费等公司优势产业领域抓住发展机遇，始终将防控风险放在首位。

在中国企业新一轮海外发展的全新形势下，绿地紧贴国家战略导向，围绕“一带一路”国家战略，率先主动转型升级，通过“轻资产化”等创新模式推进企业优势产业海外拓展。目前，“一带一路”、“轻资产化”已经成为绿地海外发展新阶段的核心关键词。

在中国企业新一轮海外发展的全新形势下，绿地围绕“一带一路”等最新国家战略，率先主动转型升级，通过“轻资产化”等创新模式推进企业优势产业海外拓展。其中，绿地酒店产业通过“轻资产”管理输出在“一带一路”重要区域已经成功布局并不断拓展。仅在2018年，绿地成功签约海外管理输出的酒店项目6个，重点布局东南亚。

海外基建是另一个绿地积极参与国家“一带一路”战略的重要领域，已经在东南亚等重要“一带一路”区域实现了较大规模布局，并通过并购等方式，不断强化海外基建实力与布局。例如，前不久，绿地通过参与地方龙头国企的混合所有制改改，成功控股了河南公路工程局，推动大基建专业化、“一带一路”布局再升级推动。河南公路工程局在“一带一路”、非洲及南美洲等地均有业务布局，在亚洲、非洲、南美洲设立了5个区域办事机构，已在柬埔寨、孟加拉、巴基斯坦、肯尼亚、莫桑比克、坦桑尼亚等国开展公路建设业务。

近年来，“多元化”一直是绿地转型的一大方向，因为它已经不甘于只作为一家地产公司了。2018年，绿地顺应中国经济转型升级的大趋势，多元产业快速发展。

张玉良透露，在未来绿地的产业比重上，房地产依然是核心主业，多元产业协同发展。

其中，2018年大基建产业经营收入1481亿元，同比增长41%；新签合同金额3162亿元，同比增长63%。绿地通过混改方式，成功投资控股天津建工，产业版图扩展至京津冀城市群，强化了“东西南北中”的全国化布局，进一步完善了大基建产业链。科技水平持续提高，整合科研资源和技术力量，成功组建绿地大基建技术研究院，邀请院士级专家12名、行业领军人才90余名，打造高水平的建筑科技研究与发展平台。

在大基建方面，绿地“东南西北中”的布局已经完成。绿地的第二步计划是要完备专业，“我们要形成系统性的专业，形成大基建行业的全竞争力。” 张玉良认为大基建的销售利润相对较低，但不等于投资回报率低，“这是两个概念，我们现在大基建的投资回报率都是在15%以上。”

在金融领域，2018年绿地大金融产业转型发展显现成效，利润贡献大幅增加。全年利润总额25亿元，同比增幅超过50%。提升市场化募资水平，线上线下并举，全年累计发行产品38期，完成募资17亿元。债权投资方面，地产基金放款项目20个，放款金额达到66亿元，年化收益率均超过18%。股权投资成功参与寒武纪、蚂蚁金服、深兰科技、中国铁塔、马泷齿科等项目。

张玉良称，从2017年开始，国家对于金融防风险的监控力度明显加大，所有金融机构自2017年底起都迎来许多调整，去杠杆的力度加大。“但是我们这两年仍然在发展，我们做得很健康，没有像某些P2P这样的坏账。”

“金融产业我们仍然在追求发展，我们也在寻求拓展一些新的牌照、新的业务范围，包括保险。”张玉良透露。

除却大基建和金融，绿地的“多元化”在商贸、酒店、旅游，甚至高科技领域绿地都有所布局。2018年中国国际进口博览会期间，公司推动“绿地全球商品贸易港”成功开业，并签约引入来自41个国家的客商112家，成为“买全球卖全球”的重要平台。跨境贸易规模持续放大，全年进口贸易销售规模达到15亿元。

在酒店旅游产业领域，绿地积极布局酒店+旅游、会展的“一体两翼”布局。其中实行自有酒店开业与轻资产管理输出“双轮驱动”，上海三甲港酒店群、三亚悦澜湾铂瑞等8家酒店先后开业，并成功签约管理输出项目12个，包括海外项目6个国内项目6个，在贵州遵义开创了“一揽子打包管理”的先河。

在新兴产业方面，绿地也快速布局，强化协同；在科创产业方面，瞄准前沿科技领域，战略性入股人工智能领域的独角兽企业深兰科技，并成立合资公司，共同发起设立“人工智能产业投资并购基金”；康养产业，推进康养居酒店项目建设与拓展，成都郫县、武汉汉南、江西南昌、江苏盐城等14个项目先后交付落成，对外拓展合作项目30个。