2012年结束了，但房产价格却没有如各大房产分析师在年初所预测的走低，相反的，私人住宅价格还缓缓走高，销售量更创下历史新高。眼下，市场对2013年的房价走势看法不依，《时代财智》有何见解？
在分析政府组屋之前，不妨先回顾一下，国家发展部长许文远不久前针对一些新加坡地区如碧山(Bishan)和女皇镇(Queenstown)的转售组屋价格和组屋溢价(cash over valuation, COV) 创下新高所说的一番话。
他吁请公众无需过于惊讶，因为那些只是特殊例子，更重要的是大部分的组屋是新加坡人可负担得起的。
被问及转售溢价再度回升，是否需进一步采取降温措施？许文远说：“大体上不需要，因为市场已经有许多措施。”他也认为，无需花时间做月和月之间价格的比较，“重要的还是看大局面，现在与12个月前相比，局势已经不一样了。”
从许文远的谈话可看出，政府对短期内组屋价格的干涉几乎将是零，也就是说，组屋价格基本上将取决于市场的供需因素。
建屋局去年已推出将近3万个预购组屋(BTO)，包括位于勿洛、蔡厝港、女皇镇、大巴窑和盛港的预购组屋。
另外，政府将让单身国民也可购买新组屋的政策，预计2013年出台。在新政策下，单身购屋者年龄限制预计会设在至少35岁；可买的预购组屋大小有限制；组屋只供个人居住，不可出租等。
政府强调不会因推行让单身者可以购买预购组屋的措施，而导致新婚夫妻的购屋机会减少。政府预计单身者对预购组屋的需求不会小，因此他希望能循序渐进地推行计划，例如在开始时设下一些初步限制，而另一合理的方法是在2013年推出更多的预购组屋。
也就是说，2013年，政府积极推出预购组屋的策略预计将会持续，但是，由于预购组屋的建造工程一般需要三年的时间才会竣工，因此这一两年所推出的供应必须要到2014或2015年才落实，而这实质上对目前转售组屋的价格并不会有影响。
转售组屋价格增涨料放缓
按照这样的推理，转售组屋的COV料不会在2013年显著滑落，而转售价格相信仍会维持在去年的水平。不过，由于政府将把预购组屋市场开放给单身者购买，因此单身者购买转售组屋的需求料将在今年起开始减少，不过在初期阶段相信不会对转售组屋市场造成显著影响。
建屋局已经停止了公布整体组屋溢价的做法，但仍提供各区不同类型组屋的溢价中位数。数据显示，去年大部分地区几乎所有类型组屋溢价都上涨，热门地区的涨幅尤其明显，如果要做出一个全年整体的平均推测，《时代财智》相信去年的转售组屋溢价增幅在8％左右。
迈入2013年，一些热门地区所谓的“特殊”转售组屋单位之价格相信还会创下新高，不过，《时代财智》也相信，这些例子将会越来越频繁，并预测整体转售组屋溢价的增幅会因为单身者可以购买新组屋而有所放缓，增幅大约为4%。
另一边厢，在谈到私宅价格走势前，其中一个能够影响价格的因素就是新加坡的经济表现乃至全球的宏观经济。虽然新加坡经济确实正在走软，而且到了2013年预计也不会强力回弹，但《时代财智》相信，新加坡的经济走势并不至于会令股市或房地产市场出现悲天悯人的情景。
私宅价格黏性强，或小幅下调
至于全球经济，虽然仍不明朗，也没有获得显著的改变，但是欧元区的情况却有所缓解，虽然没有得到根治，但基本上已经暂时被压制下来；美国的第三轮量化宽松（QE3）政策出台后，短期内流动资金也将继续充裕，整体经济情况，虽然没有大好或大坏，但也没有让人措手不及，至于美国所面对的“财政悬崖”（fiscal cliff）料不会演变成经济惨祸乃至在短期内实质影响全球经济，因此在这样一个与2012年不相上下的经济大环境下，能够左右新加坡私宅价格的因素，也和组屋市场一样、取决于市场的供需因素。
去年的私宅销售量不但超越了之前在2010年所创下的1万6292个单位的最高纪录，整体销售量甚至将超过2万单位。
进入2013年，许多大型房地产发展商因为有雄厚的财力，因此在推出新单位时预计将继续选择不把单位卖完，也不降价，让价格继续有黏性，因此在销售量方面应该不会比去年更高。
2015年料是低潮点
如果以《时代财智》为房地产市场的周期所定下的新定义来看，房地产市场其实这几年一直在转变，其价格在2008年金融风暴时走下坡，虽然跌幅不大，而且回弹速度惊人，不过，那很可能就是一个低潮(trough) ，而2012年应该称得上是高潮(crest)；也就是说，2013年，房地产市场应该开始往下走了。
到了2015年，当私宅供应量达到高峰时，《时代财智》相信，那将是另一个低潮点，不过，和2008年一样，房价届时虽然触底，但是可能跌幅不大，幅度可能会在10%或以下，和以往所谓的“常态”低潮所看到的跌幅差很远。
但是，要知道的是，房市已经和全球经济一样，不能够以“常态”去进行分析，而是会在演变的过程中出现违反“常态”的现象及情景。就以全球经济为例，在过去50年以来，美国的经济何时有如此恶劣过？欧洲国家何时有如此狼狈过？中国何时有如此富强过？有谁能够预料到，雷曼兄弟(Lehman Brothers)或MF Global会倒闭？欧洲强国会债务累累？这些都不是常态或历史数据可以解释的，也不是分析师可以推算出来的局面。
然而，虽然房价在2013年预计会走软，但是，根据《时代财智》的“一般情境”(baseline scenario)，大众私宅在全年出现5％的资本值 (capital value depreciation)下调是有可能的。
以“鞋盒公寓” (shoe-box apartments) 为例，这类私宅的数量在过去四年里增加近四倍，尺价也不断攀高，有些新发展项目的鞋盒公寓更占总单位数量的八成，而市区重建局(URA)也表示，随着新私宅项目有越来越多的鞋盒公寓，这将导致已建成的鞋盒公寓数量在2015年底达到约1万1000个，几乎是2011年2400个单位的五倍。在供应不断增加的情况下，鞋盒公寓的尺价相信不会再呈大幅度的增长。
东部地铁线料将推高尺价
不过，一些地点优越的私宅，例如位于市区及第15区的私宅相信还是会受到买家的垂青，私宅的尺价不但不会下跌，反而还会继续攀高，而且一旦政府宣布新的东部地铁线(Eastern Region MRT Line)的确实地铁站后，一些地区例如实企纳(siglap)、东海岸(east coast)、马林百列 (marine parade)靠近新地铁站的私宅，其尺价相信还有上涨的空间。
政府是在2008年宣布建造东部地铁线，并在2020年竣工，该线全程21公里，共有12 个地铁站。一般相信，政府会在今年公布细节，包括地铁站的确切位置，而这条新地铁线将衔接樟宜国际机场(changi airport）和滨海湾(marina bay)地铁站，坊间已有很多对沿途地铁站的确切位置传出诸多猜测，其中被讨论得最为热烈的是马林百列地铁站。
相反的，一些位于地点较为吃亏、或位于已经出现“超售”而过于“拥挤”的地点的私宅，尺价应该会开始走低了。这些地点就包括了榜鹅(punggol)、盛港(sengkang)及三巴旺(sembawang)。
当然，已有一些分析师表态说，由于全球经济仍不明朗，房屋市场又在接下来两年里将有庞大的潜在供应，因此投资者没有必要急着在2013年进场，而且如果欧元区的情况发生恶劣变化乃至对全球经济造成近一步冲击，狮城的房价还有更大的下跌空间。
不过，《时代财智》认为，在任何时候购买房地产都有风险，如果要把风险降至最低，投资者理应等到2015年、当私宅供应量达到高峰时才进场。不过，正如我们之前所说的，房市已经和全球经济一样，不能够以“常态”去进行分析，因此到了2015年、届时又会出现什么变数，无人说得准。
关键是，投资者在购买房地产前应做足研究，毕竟在寸土如金的新加坡购屋，第一大决定是否赚或亏的要素还是：地点(location)，只要地点选对，购屋者追逐回报的胜算已经提高了一半。
那么，对于新加坡房市而言，2013 年是什么年呢？
《时代财智》的解析是：没有大起大落、富贵险中求的一年。
