根据一项房地产网站的调查，2012年有意置业的新加坡人最担心的，仍然是令人负担不起的房价。这一期，《时代财智》将和您共同探讨新加坡组屋及私宅价格在今年的走势，以及新加坡房屋市场的新变化，新景象。
组屋价格跌了
新加坡建屋发展局（HDB）的数据显示，组屋转售价格在2011年涨幅达10.7%，但价格增幅已放缓，而去年的交易量也显著下滑，比2010年少了约四分之一。
在2011年，共有2万4633间组屋转手，比2010年的3万2257间组屋少了约24%。分析师认为，政府将组屋的最低居住年限（Minimum Occupation Period）延长至5年，并规定私宅屋主在购买组屋后须脱售私宅等降温措施，以及国家发展部长许文远频频在博客上“放话”将大量建造新组物，放宽购买执行共管公寓条例，这些因素已大大促使组屋的需求减少。
组屋溢价(cash over valuation)方面，建屋局数据显示，三房式组屋的溢价中位数介于2万4000至3万5000元，四房式是3至5万元，五房式则是3至6万5000元。随着政府增加预购组屋（BTO）供应，并为第二次购屋者保留更多组屋，以及放宽第二次购屋者购买执行共管公寓的条例，转售组屋的需求预计将减少，这可能使得组屋溢价退低。
如果少了第二次购屋者这一块需求，组屋转售市场的买家将主要是须马上迁入新屋的人、前私宅屋主、永久居民及单身者，需求估计将进一步滑落。
多数受访的分析师认为，组屋转售市场正在出现调整，其价格在2012年不但不会上涨，而且可能下滑5% ，交易量也会进一步减少，而这股退烧将会延续到接下来的两三年。但是，虽然组屋转售价格可能下调，但调整料不会太大，因为可转手的组屋有限，市场也有基本的需求支撑，最重要的是，组屋是许多新加坡人的主要资产，因此政府不会让组屋价格在短时间“一落千丈”，而是会让它逐渐恢复到与薪资符合的合理水平。
私宅价格稳了
根据新加坡市区重建局（URA）的数字，私有住宅价格在2011年全年平均上涨5.9%，不过增幅远低于2010年的17.6%｡
私宅市场的涨幅近两年一直在缩小，自2009年以来随着全球经济复苏而迅速反弹，虽然政府推出几轮降温措施,住宅价格仍继续上涨。不过，迈入2012年，各大房产分析师陆续发表分析报告，绝大部分认为，花无百日红，新加坡房地产的价格将会在2012年下调5％至20 ％不等，因此，投资者不必在现在急着置产。
支持这个看法的分析师普遍认为，新加坡房地产供应仍然持稳，而且在政府的推动下持续增加，加上近来土地的投标价也不高，发展商接下来在定价方面因此不会那么高。
为了减少外国买家，新加坡政府在2011年12月宣布推出第五轮降温措施，主要针对外国买家与公司，从即日起非个人投资者与外国买家购买任何住宅时，都必须缴付比之前高出好几倍的买方印花税（Buyer’s Stamp Duty）。
政府集中火力针对外国和永久居民买家的需求：外国买家须缴付相等于房产售价或估价10％的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty），而购买第二套或更多住宅的永久居民则加抽3％的额外买方印花税。现有买方印花税约3％。
几个月下来，这样的举措确实已让一些外国买家裹足不前，导致海外买家的比例减弱，但是，另一边厢，这股火力并没有烧到一般新加坡买家，国人对房产的热潮似乎不减，而且几乎每个新大众房产项目都获得不俗的认购率，而房价也被锁在居高不下且稳定的水平。照这样的现象估计，新加坡政府很可能已经在盘算推出针对国人的第六轮降温措施。
一旦新措施面世，买家情绪肯定受影响，但《时代财智》曾在今年年初于一篇房产文章中做出对市场的剖析：为何新加坡的房价就不可以在新的一年里继续攀高呢？从新加坡土地有限的角度来看，人民还是有购买房地产及提升住所的欲望，尤其是华人买房的传统观念，加上市场有充裕的流动资金，国人的收入不断提高，房地产价格因此依然有上升的空间，房地产市场相信不会出现所谓的泡沫破裂，下滑的只会是交易量，因为买家裹足不前，卖家也不肯让步。
在各大房地产分析师纷纷看跌喊跌的当儿，《时代财智》当时预测说，新加坡整体房价不跌，而且全年将上涨5%，而这样的看法至今不变。
住家面积缩了
建屋局指出，土地有限是新加坡面对的约束，所以多年来组屋面积有所缩小，过去30年，各类政府组屋的面积缩水超过10%，不过建屋局也随之辩护说，其实人均居住面积却增加超过10%。另一方面，私宅单位的面积也在“缩水”；五年前，谁会料到市场会出现小过500平方英尺的公寓？
建屋局局长蔡君炫博士（Chua Koon Hean）较早前表示，组屋变小没有影响生活质量，因为家庭规模同时也在缩小，因此每个人所享用到空间其实更大了。
数据显示，2009年新加坡组屋居民人均居住面积是27平方米，而香港公屋人均居住面积只有12.5平方米。
其实，笔者并不认同建屋局把人均居住面积与生活质量做挂钩的说法。首先，虽然现代社会的家庭规模变小，可是国人对生活质量的概念及心态不断在提升；以前，上一代人习惯打地铺，现在，大家都希望有舒适的大床；老一辈喜欢共同生活，现代人却非常重视隐私。
再者，人均居住面积是以一间房子的总面积除于单位内所居住的总人数而得出的平均值，以三个成年人居住在一间860平方英尺的公寓而言，人均居住面积为287平方英尺，但关键是，人不是被关在笼子里的动物，总不能要每个人一回到家就呆在他的“指定”范围内。无论有关当局沿用什么数据加以辩解，住房面积小了就是小了，这是铁一般的事实，也是国人必须接受并习惯这种生活在寸土寸金的都市的新趋势。
室内陈设美了
生活水平的提升，品味的转变，以及住家面积不断缩水，这些都促成屋主更注重室内装潢及陈设，也令大家不惜花更多钱为屋子好好整修一番。
近年来，扭开电视，不难发现，许多综艺节目都离不开室内设计这一环，也因为如此，这些节目推动了国人更重视室内装饰，以及带出了室内装饰对人的心理影响的重要性。
和十年前比较，国人对于满足视觉需求，情趣追求以及功能需求更为重视；以前，室内的颜色七彩缤纷，现在，大家要求色调必须谐调统一，最好不超过两个色系，例如采用金色为客厅的统一色系，这也是属于目前相当流行的简约奢华风。
D’ARTCACTUS室内设计公司负责人王明明受访时说：“过去，大家对镜子的运用不多，不过随着住家面积不断缩水，室内环境无论怎样开阔，都是个有限空间，因此必须巧妙的借用镜子来增加视觉上的空间，并以柔和典雅的灯光来创造一种华丽典雅的氛围。”
王明明说：“随着国人的生活品味及收入的提高，大家对室内设计的要求更高了，以前，很多住在新私人公寓的屋主都不会花什么钱去装修房子，毕竟发展商已经把基本陈设纳入公寓，如今，很多屋主都肯花钱布置新居，以一间两房式的公寓来说，三万至四万新元的装修费是相当合理的。”
总之，现在的房子，虽小了，但美了。
中国邻居多了
为了减少外国买家，新加坡政府去年12月宣布的第五轮降温措施，主要针对外国买家与公司，但是政府却懂得掌握好国际关系，也随之表态说新措施不等于不欢迎外国人，而且房地产市场仍然处于开放式的运作状态。
其实，这样的举措可能会导致一些外国买家裹足不前，但是有现金能力的绝大多数外国人，如果真的想在新加坡买房子，相信不会为了额外的买方印花税而舍弃计划。而放眼天下，哪一个国家的人均收入目前正在不断高涨呢？
答案呼之欲出。再者，受国内限购令影响，中国买家近年来纷纷到海外置业，新加坡也成了首选地点之一。根据房地产咨询公司戴德梁行（DTZ）的研究报告，本地私宅外国买家中，增长最快速的是中国买家。
中国买家所占的非公民买家比率，从2008年首季的11％，增加到24％，不仅一再刷新纪录，排名也从三年前的第四大外国买家奋起直追，先后超越了印度、印尼和马来西亚买家，成为新加坡籍买家以外的本地最大私宅买家。
近几月，笔者前后到访过数位友人的私宅并发现了一个共通点，那就是大家都有一户邻居是中国新移民，而刚刚乔迁新屋的笔者也不例外，新屋对面也来了一户中国新移民。
受访的邻居边包饺子边说，他非常喜欢新加坡的双语学习和治安环境，于是把在中国面积达3000平方英尺的老家以高价卖出，留在本地买房子，把妻子和儿子接过来住在一间面积为1100平方英尺的三房式私人公寓，就此落地生根。
和中国新移民做邻居，这样的例子只会有增无减。这就是新加坡房屋市场的新景象。
