缘起 
” 浙江温州！浙江温州最大皮革厂江南皮革厂倒闭了，王八蛋老板黄鹤吃喝嫖赌，欠下了 3.5 个亿，带着他的小姨子跑了！我们没有办法，拿着钱包抵工资！原价都是一百多、两百多、三百多的钱包，现在全部只卖二十块，统统只要二十块！黄鹤王八蛋，你不是人！我们辛辛苦苦给你干了大半年，你不发工资，你还我血汗钱，还我血汗钱！”
这首街头神曲，你一定很熟悉，他的背后，却并非胡编乱造，而是一个真实冰冷的故事，以及由此故事为起点的一场天崩地裂式的产业沦陷和房价崩溃。
据媒体求证报道，2012 年 10 月，一个名叫余小龙的录音店店主承接了一摊生意，客户穿着邋遢，全身酒气，看起来就是附近工厂倒闭后走投无路的员工。那人从身上掏出一张皱巴巴的纸条，写着控诉黄鹤的文字，请求店主帮他录音。
随后不久，这份如歌如泣的声诉词迅速在地摊朋友圈中被转发、扩散。声诉词流传的背后，是温州地区广泛发生的企业倒闭和老板跑路潮。那一年，光是见诸报端的大型企业倒闭就不下五十多家，其中最有名的，正是江南皮革厂。
江南皮革厂其实一直经营的不错，2010 年的时候，收入还有 3.4 亿元，利润 3425 万元。同时期，他们还另建了新厂，预计投产后能有 5 个亿的产值。在温州的皮革行业里，江南皮革厂也算是小有名气了。
只可惜，一年之后，风云变色。2011 年 4 月，清明节放假归来，江南皮革厂的员工们忽然发现，王八蛋老板黄鹤人间蒸发了，再也找不到。
黄鹤一去不复返，白云千载空悠悠。好好的江南皮革厂，为什么突然就不行了呢？这段历史，让我们从头说起。
春天的故事
1979 年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边画了一个圈，那是深圳的故事；
1990 年，老人又在浦东划了一个圈，那是上海的故事。
温州既不靠近上海，也不靠近香港，缺乏一切看起来孕育资本生长的沃土。然而就这么神奇的，他悄然崛起成为了东南沿海的民间经济中心。
温州何德何能？
事实上，温州的兴起，不在于他有什么，而在于他什么都没有。1980 年代的时候，全国各地的公有制仍然极其强大，姓资姓社是一个巨大的问号。在公有制强大的地方，乡镇政府对民企极为警惕。很多民营企业，担心的不是银行贷款能不能得到的问题，而是会不会被乡镇干部破门而入，抓去批斗，断水断电的问题。
这种严酷的生存环境，逼得许多地方的民营企业只能偷偷摸摸的干，或者借个集体企业的帽子戴上，举步维艰。因此，只有在公有制成分比较少的东南沿海，民企才有了较为宽松的发展空间。而在温州，公有制单位大概是最少的地方了吧，以至于逼得乡镇干部的亲属们都只能去家庭作坊就业，让民企和政府结成了命运共同体，不知不觉间将这里培育成了一片民营经济的沃土。
祸兮福所倚，温州远离中原，远离上海、香港，权力不沾边，外资看不上，因此在资金上，就更加天然的依靠宗族关系的互相支持。慢慢的，一种独特的地下民间金融体系就蓬勃发展起来了。
夏天的故事
2002 年，中国入世，出口加工业进入黄金年代。
那年的夏天，一家叫江南控股集团的阀门企业，老板黄作兴也画了一个圈。他们建了一座江南皮革厂，法人代表就是他的侄子黄鹤。和其他的温州人一样，他们坐在风口上，是猪也能飞上天。
2000 年的时候，温州的工业产值只有 626 亿元，八年之后，这个数字增长到了 3600 亿元，年复合增速保持在 20% 以上，最高的一年甚至高达 44%。深圳速度也不过如此。
然而在那几年，表面繁荣的温州，危机隐现，只是并没有得到足够的重视。
第一，是传统产业竞争门槛低，依附于劳动力成本红利，当人民币在 2005 年启动升值步伐之后，利润率一步步就被吃掉了。
第二，传统的企业家族式管理，封闭、排外，不利于人才的激励，无论在融资还是科研创新上都掣肘明显，使得温州企业难以做大。
第三，政府 ” 看得见的手 ” 缺位。公共基建投资不足，城市就像农村，当外来人口大量涌入的时候，缺乏足够的住房来满足，导致房价飙升，直逼一线城市。
2010 年，温州房价 1.4 万元每平米，仅次于北上深三个金融中心，和三亚、杭州，排名全国第六。这个房价已经是高的离谱了。没想到的是，在随后的一年，再度飙升了 50%，2011 年 11 月时涨到了 2.1 万元每平米，比省会杭州还贵四分之一。
房价的炙热
快速的工业化，带来了广泛的就业机会，涌入温州寻找工作的年轻人接踵摩肩。2008 年的时候，温州的常住人口是 800 万人，两年后，2010 年的时候，常住人口数已经飙升到了 914 万人。
两年时间，就涨了一百多万人，但是温州，并没有为此做好基础设施的准备。
我们看看浙江三大城市的对比。2010 年，杭州的人口密度为 415 人 / 平方公里，宁波为 585 人 / 平方公里，温州是 668 人 / 平方公里，密度明显高于前两者。
再看城市建筑面积，杭州为 374 平方公里，宁波为 307 平方公里，温州是 149 平方公里，只有前两者的一半不到。
人口最密集，建筑面积最少，而且未来的可供应面积同样有限。2010 年，杭州释放的国有建筑用地面积为 6200 公顷，宁波为 5600 公顷，而温州是 1100 公顷，只有前两者的五分之一。
本来房子就不够住，然而未来可供售卖的更是少得可怜，市场看涨的预期就是这样一路被吹大。
秋天的故事
炙热的盛夏，并未持续太久，秋意渐凉。
2009 年，金融危机袭来，四万亿拯救计划在万众瞩目中出台。银行们为了完成放贷指标，不得不大幅降低信贷门槛，本来应用于农业的 ” 互保联保 ” 也被如法炮制到了中小企业贷款上，许多蕴藏风险的贷款项目一路绿灯。
资金进入了民间，但是并没有进入实体经济。小企业老板们很清楚，在各种成本连年上涨的大背景下，拿钱去建厂搞出口，只会赔的更多，还不如将钱投入房地产市场，两三年就连本带利的回来了。
当第一批投入房地产市场的资金迅速带回利润，后来跟风者就像滚雪球般壮大，甚至通过民间借贷、高杠杆融资来满足投机的需求。据 2011 年二季度温州中心支行调查显示，民间借贷参与规模首次超越房地产、股票、基金等投资方式，温州已有 89% 的家庭个人、59.67% 的企业参与民间借贷。
一边是连年飙升的房价，巨大的利润诱惑，另一边是低迷的出口需求，日益艰难的制造业生存空间。从 2005 年至 2011 年，人民币汇率升值了接近 30%，即使是温州最好的企业也只能勉强抵御，更何况大量的小企业们。无力维系的小企业们纷纷放弃实业，转战地产投机市场，成为温州炒房团的一份子。
资金，在数年之间乾坤大挪移，危机，一步步逼近。
冬天的故事
温州炒房团的故事，全国哪里都有，但是由于温州的房价涨势最猛，因此吸引的资金也就最多，杠杆被玩到了最极致；也因为房价推高带来的成本飙升最剧烈，温州产业的危机也比其他地区严重得多。
屋漏偏逢连夜雨。
2011 年，四万亿计划进入尾声，银行信贷投放减少。这成为了整个故事的转折点。
在其他的分析文章中，我们说过，” 加息和收缩银根 ” 通常是金融危机、房地产危机的导火索。据调查数据显示，2011 年，90% 以上的受访中小企业表示无法从银行获得贷款。这一年，浙江民间借贷利率涨到了 25%，最高的甚至达到了 180%。
本来在 2009 年就应该死去的中小企业们，幸得温老爷开眼，续了两年命之后，终于还是不支倒地。2011 年 4 月，江南皮革厂王八蛋老板黄鹤跑路，接着，仿效者越来越多，每个月都有十几个老板跑路的新闻传来，9 月份，温州眼镜行业龙头信泰集团轰然倒地，老板胡福林失踪，仅 9 月 22 日一天，温州就有 9 个老板跑路，一份 ” 温州老板跑路清单 ” 开始在网上流传 ……
更严重的是，温州民间借贷盛行 ” 联保联贷 “，互相担保，一家企业倒闭，上下游的一系列贷款者、担保者都将跟着遭殃。逃债者越来越多，绝望的开始跳楼，地下钱庄由于违约者太多被迫清盘，整个民间金融体系趋向分崩离析。
在几个月之后公布的温州经济数据中，2011 年的温州 GDP、人均 GDP 增幅、财政总收入等多项指标，全部在浙江名列倒数第一。温州只占中国国内生产总值的 1%，但在那一年的破产案件占到将近全国的十分之一。
为了应对此事，温州不得不成立了中国首个破产法院。
那一年之后，温州的银行不良率持续走高，从 2011 年 6 月末的 0.36% 激增至 2014 年 4 月末的 4% 以上。
房价大崩溃
房价的投机游戏想要玩下去，必须解决一个问题：价格越炒越贵，资金成本越来越高，存量的钱是远远不够的。
如果实体产业有利润，还能维持投机需求的持续，但可惜的是，温州的传统产业已经进入末路，再也无力成为房价上涨的供水源。能够转出的钱，没了。
产业死了，来温州打工的人开始回流，2010 年至 2013 年，温州常住人口保持在 910 万人，不再增加，房地产需求见顶。
让人崩溃的是，在这个关键档口，地方政府开始扮演猪队友角色
政策 A：规定二套房首付款不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。外地户籍人士限制购买二套房。这是打压需求。
政策 B：大幅放松土地供给，2011 年温州土地通过划拨增加的面积为 2200 公顷，比 2009 年的 290 公顷大幅增长了 650%。这是扩大供应。
本来在房价高涨期，打压需求和扩大供应都是应该的，但是正确的打开方式应该是循序渐进，文火调理。像温州如此之 ” 狠 ” 的药力倾倒下去，不出事才怪。
市场的供需环境彻底扭转！
2012 年，温州房屋的竣工面积增长了 36%，可是需求，在产业断流、人口流出、政策交易限制、资金利率高企四重大山的压力下，终于找不到接盘俠了。
房价开始崩盘。
2011 年 11 月，房价达到顶点 2.1 万元每平米，维持了几个月，此后开始雪崩式下跌，2012 年一年时间就下跌了 20%。随着房价的下跌，本来通过 ” 购房 – 抵押贷款 – 再购房 ” 进入的杠杆操作模式也失灵了，部分投机者被迫变卖房产还贷，进一步增加了住房供给，打压了房价。
当初是怎么将房价推上去的因素，在供需反转之后，就沿着反方向杠杆式推动，将房价打到更低。温州的房地产阴跌一直持续到 2015 年，期间房价掉到了 1.2 万元每平米，总降幅达到 43%。要不是后来的全国性房价回暖，这场崩溃还不知要持续到什么时候。
温故知新
暴风骤雨已经过去五年，温州最艰难的日子渐渐远去。
2015 年，温州地区银行不良贷款率 3.82%，比年初下降 0.27 个百分点。五年来，温州的不良贷款率第一次出现了下降。
熬不过去的企业都已经死去，能熬过来的都是具有产业升级能力的佼佼者。2016 年上半年，温州 GDP 同比增长 8.2%，高于浙江平均的 7.7%。凤凰涅槃。
回顾过往，一个地区房价的涨跌，无非是 ” 人、财、物 “。人是人口的需求，财是资本的供给，物是土地的供给。三者互为因果，但相对来说，” 财 ” 才是最关键的，只有财来了，才能吸引人的需求，吸引物的投资和供应。
短线来看，资本的充足与短缺由货币政策决定，形成房价的短期波动。但从长远的角度来看，决定性的资本供给，还是由产业决定。只要产业健康成长，就能产生源源不断的利润，吸引外来资本的进入，进而形成人口流入和需求扩大的良性循环。
在产业持续成长的上升周期，需求不断扩张，短线的政策波动很难掐断资金链，房价的崩溃就很难出现。但是，一旦产业沦陷，人走茶凉，需求没了，那么任何一个短线的政策都会成为危机的导火索，形成天崩地裂式的房地产危机。
江南皮革厂的倒闭成了一段传奇，黄鹤的背影已经远去，但是这段就发生在我们身边的房地产崩溃依然值得每一个中国人铭记。
本文部分内容和数据引用自海通证券的研报《地产行业 ” 史为镜，知兴替 ” 系列二：温州地产泡沫始末》，作者涂力磊；和国泰君安的研报《商业银行行业温州危机启示录：静待 ” 资本大鳄 ” 的苏醒》，作者邱冠华、王剑。
