新加坡， 2018年1月3日 – 随着2017年加息和行业整合的担忧逐渐消退，产业投资信托（Reits）在去年上涨了20.6％，以可观的回升超越了基准海峡时报的指数。
新加坡年内的经济改善较预期为佳，全年供需平衡好转。
虽然2017年的派息并无大幅增加 ，分析师预计随着租金上涨，派息将在2018年得到改善。
大华继显控股分析师Vikrant Pandey预计每单位派息（DPU）将有1％至6％的改善。华侨银行投资研究（OCBC Investment Research）分析师Andy Wong预计，每单信托位派息将增长2.8％，而星展集团股本研究（DBS）高级副总裁Derek Tan预计明年DPU增长2％。
分析师们普遍看好办公室和酒店行业。由于这两个行业在去年大量供应和扩张，将导致今年的租金和 酒店房价分别有所改善，竞争性的新供应的威胁也将逐渐淡化。
去年，办公楼供应量超过240万平方英尺，其中包括滨海盛景（19万平方英尺），位于珊顿道的UIC大厦（277，540平方尺）及罗敏申路的Oxley Tower（111，710平方英尺）。相比之下，2018年供应量预计将减少，仅有约86万平方英尺即将面市。
罗敏申路的Oxley Tower
至于酒店行业，酒店和服务式公寓并没有随着旅客人数增长而受益。 2017年首9个月的每间客房收益（revPAR）年同比持平，为201.20新元，平均入住率上升介于1.1％至86.1％。
Andy Wong说：“这可能由于酒店之间的竞争，因为从去年到今年有2500间新客房预计投入到市场。”
但他补充说，有迹象表明当地企业对酒店和服务式公寓的需求趋于稳定，这也反映了更稳定的宏观经济环境。Pandey进一步指出，这些是“周期性行业” – 受整体经济起伏影响较大的办公楼和酒店等，与其零售和工业行业相比之下，随着经济的改善有良好的表现 。
城市发展酒店信托（CDL），OUE 酒店信托（OUE），凯德商业信托（CapitaLand Commercial Trust）和新达城信托（Suntec Reit）等业绩表现优秀的产业信托，去年上涨了30％至35％。
相比之下，工业和零售行业仍然面临供应压力。对于前者，政府供应仍然是国家持续降低工业占用成本动力的一部分。对于后者，它必须应对电子商务带来的挑战。
另一方面，投资业者预测2018年将会有三次利率攀升，分析师认为这对产业投资信托的影响不大，相比2013年狂热的“QE缩减恐慌症” （Taper Tantrum），当房地产投资信托价格因担心利率很快会正常化而大跌时。
Andy表示：“利率攀升周期并不一定是限制产业信托行业表现的要素。”他引用了过去的事件：在2004年6月至2006年6月的利率攀升周期中，美国10年期政府债券收益率在大约20个月的时候才超过第一次加息周期。在此期间，新加坡产业信托的价格反而强烈增值。
“自从2016年12月美联储提高联邦基金利率以来，我们观察到一些相似之处，即美国10年期国债收益率相对接近升幅前的水平，而FTSE ST Reit指数在同一时期已经达到总收益23.6%，“ 他补充说。
至于加息是否会增加借贷成本并影响派息，星展集团Derek Tan表示，随着对冲已经到位，利率上调对DPU不会有激烈的影响。
一般来说，S-Reits已经将其债务的75-85％对冲到了固定利率，在2018年，2019年和2020年分别只有17％，18％和1％的债务再融资，Derek说。
“此外，利率上涨对欧洲和日本资产的影响也可能会减轻，他们可以寻求更多的欧元或日元债务，从而降低整体借贷成本。”
目前欧洲和日本的短期利率处于负数区间。
至于行业整合的概念，在近几年产业信托估值不佳的情况下，分析师认为发生的可能性较小。
以去年11月案例，在华平投资（Warburg Pincus）支持下，胜宝工业信托（Sabana Shari’ah Compliant Industrial Reit）和潜在易商红木信托（ESR Reit）之间的会谈最终失败了。事后双方都没有说明理由。
Pandey说： “实现整合的目标，需要两个关键驱动因素：一是无法在新加坡找到增长途径，但由于大多数产业信托通过收购物业找到海外商机，所以这并不是问题。其次，估值对交易相关各方来说需要吸引力，鉴于产业投资信托的交易价格接近买卖净值，所以估值的吸引力不再是关键了。”
相反，他和其他分析师一样，认为产业投资信托将通过海外收购来获得增长。拥有海外资产（如吉宝KBS美国产业投资信托（Keppel-KBS US Reit）和澳大利亚克伦威尔欧洲产业投资信托（Cromwell European Reit））在2017年上市，这证明了在海外的增长机会。
