中国REITs的万亿市场

日前《2017中国REITs发展报告》重磅发布，里面透露出了许多重要信息。“现在中国的类REITS加上商业抵押担保证券（CMBS）的规模大约为1300亿元人民币的体量，未来3到5年有望做到万亿（2000亿新元）的规模。”报告的发布方中国REITs联盟的秘书长王刚先生对时代财智记者表示。目前中国内地商业地产在新加坡发行的REITs基金共有4支，其中包括：凯德商用中国信托，北京华联，运通网城和大信。

2017年12月19日，由中国房地产业协会金融专业委员会、商业和旅游地产专业委员、中国REITs联盟，新浪乐居联合举办的“2017 房地产租赁市场与资产证券化论坛暨第一届中国租赁性住房发展峰会”在京召开。在此次大会上，《2017中国REITs发展报告》重磅发布。致力于中国REITs发展和房地产金融事业的全国性跨行业联盟中国REITs联盟秘书长王刚解读了报告中的内容。

4支纯中国物业REITs新加坡上市

报告显示，目前全球排名靠前的REITs市场分别为美国，共有188支产业信托，市值9327亿美元；欧洲，共有100支，市值1500亿美元；澳大利亚，共有61支，市值1154亿美元；日本，共有56支，市值1130亿美元；新加坡，共有36支，市值518亿美元以及香港，共有10支产业信托，市值301亿美元，

中国REITs首先从境外发行开始，依托于相对成熟的资本市场和商业地产市场，内地商业地产先后在香港和新加坡发行了REITs基金，为商业地产经营募集了资金。目前在新加坡上市的纯中国物业REITs有4支，其中包括：凯德商用中国信托（CapitaLand Retail China Trust），2017年市值14.2亿新元，收益率27%，北京华联（BHG Retail Reit），当年市值3.6亿新元；运通网城（EC World），当年市值6.1亿新元，收益负11%；和大信（Dasin Retail Trust），当年市值4.5亿新元，收益负36%。

REITs有助于中国资本市场的健全

《报告》同时也阐述了REITs在中国发展的意义。对于对中国资本市场而言，发展房地产资产证券化，可以扩大资本市场的边界和规模，提高资本市场的国际竞争力和影响力；通过参与房地产资产证券化的发行、定价、投资管理，提高证券公司、基金公司等证券经营机构的综合竞争力；为证券市场增加与股票、债券互补的新投资品种，满足投资者多层次的投资需求，提高资本市场的深度和广度；为房地产行业的发展提供新的融资渠道，降低金融系统风险，有利于营造房地产行业和金融行业和谐发展的金融生态。

对机构投资者而言，发展REITs有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，房地产资产证券化丰富了投资的多样性，在此基础上实现所管理资产的保值增值。

对个人投资者而言，有利二完善居民的资产配置，满足居民的投资需求，将为投资者，尤其是中小投资者提供更加与业、规范、便捷、高流动性的房地产投资管理服务，更好地分享国内房地产业的经济成果。同时，发展REITs可以分流投向实物地产的资金，削弱对实物地产的投资、投机需求，改善实物地产的供求关系，促进房地产市场的健康稳定可持续发展。

《报告》显示截至2017年12月15日，已有 49 单类REITs及商业抵押担保证券（CMBS）中国产品在上海/深圳证券交易所及机构间私募产品报价与服务系统上市，累计发行规模 1367.3亿元人民币；其中类REITs产品28单，合计规模655.0亿元；CMBS产品21单，合计规模712.3亿元。

中国频出政策促进住房租赁市场

《报告》同时对中国住房租赁市场最近3年出台的政策进行了系统梳理。2015年1月中国住建部要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点；2015年11月，中国国务院要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业；2015年12月，国务院提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向。

2016年3月财政部提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向；2016年4月发改委表示分城施策化解房地产库存，建立租购幵丼的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场；2016年5月国务院表示培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求；6月要求全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策；2016年11月，税务总局提出纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓幵提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。

2017年2月，住建部表示要规范租赁市场；加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁市场监管；4月鼓励房地产开发企业参不工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房；2017年7月，九部委出台《关二在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知（建房［2017 J 153号）》，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。

中国住房租赁市场证券化的意义

中国领导人习近平总书记在中共十九大报告指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

对此，《报告》阐述了住房租赁市场证券化的意义主要体现在财务融资、规模扩张、不动产流动性和风险与收益重新划分这四个方面。

财务融资：对目前住房租赁市场的大多数企业而言，财务融资仍是资产证券化的最主要目的。住房租赁市场的发展虽然空间很大，未来的前景也很美好，但目前的行业收益率水平还是给企业的发展带来了很大的资金压力。ABS不类REITs等资产证券化产品给处二成长期的运营商提供了更多的融资渠道。

规模扩张：资产证券化对二住房租赁市场参不者的另一个重要意义是规模扩张的助力剂，通过ABS不类REITs获取的资金一方面可以用来维持项目的运营，另一方面更是企业快速扩张的弹药来源。在当前快速发展，竞争逐渐加剧的住房租赁行业，规模发展的速度决定了企业未来的走向。

不动产流动性：对整个住房租赁市场来说，资产证券化会为市场中庞大的不动产带来较好的资本流动性，这种流动性虽然暂时和真REITs还无法相比，但作为整个市场的发展是不可戒缺的一种尝试。

风险与收益重新划分：传统地产行业的收益划分方式是根据现金流进行划分，收入产生后先对债权人还本付息，再在股东之间进行分配。而在REITs或类REITs模式下，收入的划分是根据风险偏好的不同进行划分，风险偏好最高的投资者参不住房开发过程幵获得开发收益；风险偏好最低的投资者参不住房租赁证券化产品投资，获取相对稳定的租赁收益。

《报告》也对中国REITs的发展提出了建议，一要完善法律法规，颁布专门的REITs法规；二是中国运作模式的选择——外部管理模式；三十制定完善的税收优惠政策。“中国REITs发展可以采取三步走策略，解决公募的问题，股权REITs的问题和税的问题，当然，我们希望两步并作一步走，”王刚表示。

中国REITs联盟简介

中国REITs联盟总部设在北京，是由全国房地产商会、清华房地产校友会共同倡议发起的跨产业、跨行业联盟，得到了中国基金业协会支持。联盟致力二整合各方资源，促进成员间项目的合作，推动商业地产和资本市场，包括和国际资本市场的对接。联盟已汇聚国内重要的企业、机构和与业人士。目前，先期发起的成员有：嘉实基金、鹏华基金、华泰证券、睿信投资、民生银行、越秀房托、一创摩根、易方达资产、华润信托、信保基金、君合律师亊务所等多家房地产企业、金融机构和相关中介机构，未来将成为核心成员单位百余家，全部成员单位几百家的大型金融、地产业跨界联盟 。