（2020年9月2日，新加坡）自国安法6月底推行后，香港房地产市场出现2008年金融危机以来的最大价格跌幅，然而这却推动中国内地资本涌入香港。分析师普遍认为，受去年香港的反政府抗议活动及今年国安法颁布的影响，国外资本纷纷撤离并正在寻找下一个出口。然而这却激发中国内地投资需求出现新一波高潮。
据房地产咨询公司仲量联行（JLL）近期发布报告称，今年上半年，香港商业地产价格平均跌幅超30%，这是2008年金融危机价格暴跌以来的最大跌幅。
新冠疫情导致房地产市场充满不确定性, 多数企业将延迟考虑租赁办公设施。受此影响，A级写字楼租赁面积负增长142万平方米，较去年同期下降53%，创整个市场撤资幅度新高。中环的A级写字楼租金在2020年上半年下降了17.6%，至每平方米100港元。
同时，零售商也受到新冠疫情的严重影响，许多商家继续推迟租赁谈判。不断攀升的空置压力导致四大购物区的商铺租金在2020年上半年下降了26.5%，黄金购物中心的租金在同一时期也下降了20.8%。
受第三波疫情的影响，香港计划出售的新住宅项目可能会被推迟。然而也有房产中介预测，随着中国内地正逐步从新冠疫情中复苏，香港或将成为内地资本重新配置的首选地，而内地资本的涌入可能会再次提振香港房地产市场。
国安法后 内地资本开始涌入
虽然零售和酒店在上半年的交易活动停滞不前，但做为防御和运营的关键资产，物流、教育和数据中心也在吸引投资者的注意。目前，机构投资者仍对核心商业地产市场保持兴趣，写字楼的投资量继续居行业首位。
据路透社报道，香港房地产市场的需求增加是随6月30日实施《国家安全法》产生的。《国家安全法》对于确保香港的稳定和繁荣至关重要。
自《国安法》颁布后，中国国企中国移动（China Mobile）和以开发商万科（Vanke）牵头的财团在7月份，分别以56亿港元（约9亿9000万新元）和37亿港元（约6亿5000万新元）的价格购买了一块地皮，这是自今年1月以来赢得公开招标的首批中国内地企业。
紧接着，8月份中国内地买家就至少抢购了价值40亿港元（约7亿新元）的两座写字楼和一座酒店。
香港世邦魏理仕集团（CBRE）的资本市场主管Reeves Yan表示，第三季度的香港房地产市场的交易量的增长，大部分大宗产业交易都是由中国内地投资者购买的，这显示出他们对香港长期投资的信心。
利嘉阁地产有限公司（Ricacorp Properties) 高级销售总监Dennis Cheng预计，未来会有更多内地投资者来香港买地。在《国家安全法》出台后的几个月里，香港日趋稳定，预计会有更多内地企业在这里开设分支机构，这将有助于香港写字楼行业的复苏。
然而，批判人士却表示，中国投资者的这一举动与外国投资者形成了鲜明对比。外国投资者之所以不向香港投资，是因为他们对香港的未来越来越感到担忧。而去年香港发生的长达数月的民主抗议活动以及暴力事件是使得外国投资者逐渐失去信心的主要原因。
美联集团（Midland IC&I）的总裁Daniel Wong则认为，外国投资者仍会继续离开。根据他最近和两家外国基金的会谈，他们目前不会考虑香港，因为现在政治风险相对较高。
香港房地产交易 将在明年加速
过去，中国资本的注入曾推高香港成为全球房地产最昂贵的城市之一。因此，市场分析人士均对目前内地资本流入香港保持乐观态度。
在股市和银行的跨境金融举措，以及香港庞大的融资资金池的支持下，内地资金将成为香港租赁和投资市场的“下一波需求。”
仲量联行的报告显示，供需仍是推动租赁表现的因素，随着市场持续经历封锁期，需求必然会受到直接影响。尽管新冠肺炎的影响仍将存在，但投资者或将在下半年谨慎乐观地接近市场，且这种乐观态度将在2021年初进一步加速。
由于经济疲软，今年下半年香港的租赁需求将继续低迷。但从中期来看，由于内地资本的涌入，促使香港经济增长出现了萌芽。
仲量联行驻香港市场主管Alex Barne表示，京东、网易等中国内地企业在港交所二次上市的热潮，预计将带动香港租赁需求的回升。虽然这不会立即引致这些公司对办公设施的需求增加，但会带动下游的金融及商业服务的商机，支持整体业务的增长。
有早期迹象显示，内地资本开始关注香港。截至目前，中国投资占香港商业房地产交易总额的39%，高于2019年全年的19%。
早在去年9月由中国国有资产监督管理委员会（SASAC）在深圳举办的会议中，中国曾呼吁内地国有企业在香港地区进行更多经济活动，加大在香港地区的投资。主办方希望国有企业可以在香港取得更多企业的控制权和决策权，以帮助中国化解香港政治危机。
据当时参会的某位内地国企高管表示，该会议召集了近100家中国国有企业的高管人员，参会企业包括中国石油巨头中石化及中国招商集团等。但中国国有资产监督委员会及相关企业并未对此次会议的相关采访进行回应。
不过，目前尚不清楚《国安法》修订后，香港地区来自内陆的投资激增是否由北京方面推动。尽管近期进入香港市场的部分买家是政府支持的，但仍有许多私人投资者。
投资避险 瞄准新加坡
同样受疫情影响，新加坡的商业地产表现严重下滑。2020年第二季度的新加坡地区商业地产投资销售额同比下降了53.5%，从第一季度的近40亿新元下降到19亿新元。
在新加坡实施社交隔离措施期间，零售业及工业地产无疑受到重创，可是居家方式催生了电商业务，蓬勃的电商业务促使仓储空间投资需求增加。
尽管受到疫情冲击，新加坡充足的流动性和低利率环境仍在继续吸引外资投资。近期，中国阿里巴巴集团以8.4亿新元购买新加坡AXA Tower 50%的股权，香港信德集团以1.55亿新元增加Tripleone Somerset 30%股权，获得该地产的全部股权。同时，阿拉伯基金Olayan Capital以3.15亿新元收购了莱佛士广场30号的店铺和3层办公楼层。
戴玉祥产业咨询公司（Edmund Tie）的投资顾问执行董事Swee Shou Fern认为，这显示外国投资者对新加坡经济和房地产的信心并未减少。
根据仲量联行最新的一份调查报告显示，在投资者中，期望未来增持香港房地产投资的比例仅有4%，期望减持投资的比例却达到18%；而与此相对，期望未来增持新加坡房产投资的比例接近半数，期望减持的比例仅有4%。
这也说明，新加坡长期以来一直是东南亚的门户和安全港，对冲其他地区房地产贬值风险和规避地缘政治的不确定性，成为新加坡吸引外国资金的重要原因。
