新加坡与马来西亚一水之隔，不少新加坡人因兑换率的差额、生活水平等，到那置房产，尤其是在2006年马国政府推出的柔佛州依斯干达经济特区。不过该特区在2014年第四季的房产交易量季锐减33%。有银行提醒投资者，该区房产可能供过于求，而且柔州政府也出台四大打房措施、大型发展商宣佈退出该处计划，更让人相信依斯干达特区房产泡沫化的可能。
马来西亚柔佛州（Johor）依斯干达经济特区（Iskandar Malaysia）是2006年由马国政府一手推动成立的大型经济计划，希望可以打造一个全球十大宜居城市。根据依斯干达特区发展局（IRDA）报道，依斯干达在今年的第一季，吸引了近80亿令吉（30亿新元）的投资额，自2006年至今年第一季的累计投资，则达到1661亿令吉。
柔佛州务大臣莫哈末卡立（Mohamed Khaled Nordin）说，上述总投资额当中，47%或总值785亿3000万令吉投资额的发展项目已经落实。当中，有1023亿4000万令吉或62%属于国内投资，其他则是外资，前景看上去似乎一片乐观。
房产交易量锐减 表现也最差
根据新加坡金融管理局（MAS）的数据，新加坡人在2013年投资30亿新元在海外置业，比2012年的19亿元大增六成；而最靠近新加坡的马来西亚是最热门的海外置产地点。
去年上半年，新加坡人投资约11亿新元在国外买房，同比减少约三成；马国仍是最热门的投资地点之一。另外，过去九年，新加坡人在依斯干达特区的总投资额已超过110亿令吉，成了那里最大的投资者。
不过，在今年四月，马来亚投资银行（Maybank Investment Bank）的研究报告却指出，依斯干达经济特区房地产供给过剩，未来的价格可能松动，甚至出现下滑，并提醒有意进场的买家必须小心，以防当地出现房地产泡沫。
报告也指，柔佛州2014年第四季的房产交易量季减33%，房价表现也是全国最弱，房价指数(HPI)较上季萎缩1%，逊于该国整体的0.2%。住家与商业不动产方面，2014年第四季的交易量分别剧减42%、43%。
所以，依斯干达经济特区房产可能泡沫化的消息一出，引起新加坡政府和市场人士的关注。新加坡文化、社区及青年部长兼通讯及新闻部第二部长黄循财回答时指，依斯干达经济特区将迎来33万6000个新私宅单位，超过新加坡私宅总数，新加坡买家购买的马国房地产，从前年的2609个单位，跌至去年的838个，剧减68%。
此外，新加坡银行对此十分谨慎，与海外购买房地产相关的贷款只占主要贷款者房贷组合的2%。他也表示，一些报道指发展商在依斯干达使劲购买和储存土地，令人担忧当地未来会因房屋供应过剩而导致房价下跌。
新加坡消费人协会（CASE）也在日前发出文告，基于越来越多新加坡人到海外置产，是亚洲最大的房地产买家之一，警告新加坡到海外置产的风险，包括外汇波动、房地产市场走势不明朗和利率风险等。
虽如此，但马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔州分会主席何美霖（Hoe Mee Ling）告诉《时代财智》，依斯干达经济特区的房地产仍是一片大好。
她说：“柔佛州欢迎投资者的进驻，这也为当地带来许多就业机会；自2007年至2014年，依斯干达经济特区已经提供约65万1536个就业机会，分布在制造业、酒店、餐饮、教育等领域。”
此外，她表示，日前依斯干达区域发展局公布的最新投资数据，反映投资者信心水平仍在，放缓是暂时性，只要特区能稳健发展，长远来看仍是值得投资的，所以投资者莫要焦虑。
柔州政府四大措施避免房地产业泡沫
虽然依斯干达的住宅市场确实可能供过于求，但是受访的房地产分析师认为，要进一歩预期那里的房价会泡沫化，目前来看可能性不大。
本地专对马国房地产研究的咨询公司Alpha Marketing董事邱重銘（Ryan Khoo）回答记者说，新加坡和依斯干达特区的房地产在2010-2013年间，迅速发展，价格也持续走高不下，所以在2014年两国政府推出一些降温措施，放缓是一种短期的形势，试图让房地产的价格稳定。
“新加坡的房产业最近也疲软，进而影响了依斯干达特区的房产市场。须知，日后新隆高铁或是新加坡与新山的地铁线竣工，相信会有不少新加坡人会因那里的生活费、医疗费相对比新加坡的低，而选择到那居住”，他说。
他进一歩的说：“海外投资仍会赚钱，但前提是须事先做功课，了解当环境、市场趋势、值得信赖的房地产代理或分析员，当然还得明确知道自己购置该房地产的最终目的，只要熟悉这些种吀因素，海外投资房地产仍是可行的。”
也有专家认为，依斯干达特区的一些业主是有能力才让房空置着，业主或投资者并不会特別的担心。主要是融资成本还是相当低，所以会不会泡沫化，一切都是信心游戏。
虽然分析员认为依斯干达特区或柔佛州房地产泡沫化的成能性不大，但是柔佛州政府却在日前宣布，暂搁所有服务公寓计划（Service Apartment），以防止服务公寓供应过剩而引发的地产泡沫化。
柔佛州务大臣莫哈末卡立表示，这是因柔佛州服务公寓供应出现饱和。据知，柔佛州去年一共推出了3995个服务公寓单位，但是买气不盛，结果只售出1022个单位，或是约占总数的26%。
另外，州政府已经暂缓发展商兴建服务式公寓的申请，以让城乡策划局参考马来西亚房地产商协会（REHDA）、发展商和有关单位的意见制定新指南，包括审核申请兴建公寓的条件及可行性等。
他透露，州政府采取四大措施，缓解服务式公寓供过于求问题，避免出现房地产业泡沫。四大措施包括：一、制定兴建服务式公寓指南；二、圈定服务式公寓位置；三、更严厉的兴建条件和要求；四、推行“马来西亚依斯干达产业行动”（IMPACT）。
与此同时，地方政府批准的地段若在12月个内没有动工，或“交托奉还”批准程序（SBKS），将取消其土地使用，新申请也不会批准。莫哈末卡立说，“马来西亚依斯干达产业行动”在2013年成立，将针对特区的房产发展和规划向政府提出建议，再由政府定夺。
由此看来，依斯干达特区房地产在短期内仍是堪忧。也符合马银行日前的研究报告。该报告指马国产业市场低迷不振，消费者信心日趋审慎，加上融资困难和政策不会松绑、低油价和马币走贬导致经济前景更为黯淡等利空环绕预见产业领域寒冬可能至少持续九个月至两年。
据媒体报道，马银行研究近期出席产业举行的家居与产业投资展，与产业发展商销售团队和潜在投资者进行接触，得出的结果。
报道也指，多数消费者将买房计划暂时搁置，市场情绪转向审慎，实际销售自去年下半年已停滞不前。受访的潜在投资者中，有意在未来一年内入手至少一项产业的人数，更从去年六月的80%减少至63%，显示部份受访者仍在观望。
过于理想 应理性思考价值
有经济学者认为，许多新加坡买家对依斯干达特区的前景过于理想化，以为依斯干达特区的生活成本较低，且房子选择又多，会吸引大量人口移居，因此大量投资，继而促成发展商涌入当地大兴土木，想在那里分房地产的一杯羹。
再者，一些投资者看到柔佛苏丹在那里投资，还有一些新加坡大企业，如凯德集团也在那里投资，所以也跟风一脚踩进依斯干达特区。
新加坡国立大学（NUS）李光耀公共政策学院（LKYSPP）亚洲竞争力研究所（ACI）所长陈企业(Tan Ghee Kiap)副教授说，“供应突然之间增加了这么多，如此一来很多投资的项目都是对未来的期待，一下子看到土地的供应多了，很多的项目，有的买了地还沒有开始兴建。土地的供应一多的时候，价钱也随之转变。”
与此同时，他也表示，尽管依斯干达特区发展看似蓬勃，但是基础设施的发展目前都还是没有完全到位。“在做投资时，整体环境是非常重要，这其中，交通就是一个很大的投资考量因素之一，再者就是地方的治安问题，还有就是政府的透明化。”
如果投资者能夠很理性的评估以上所列出的几个因素，那恐怕不会对依斯干达特区那么的理想化了，他觉得这是大家应该坐下来冷静思考的问题。
马国柔佛州资深房地产发展商许木光告诉记者，按依斯干达区域发展机构的规划，依斯干达特区的人口在2025年将有至少300万，包括140万劳动人口。
“也许因考量到日后的市场大，所以房地产商涌入，海外房地产商不断推出新项目，可惜的是，海外企业的投资额、人口的增加与房地产的建设，没办法相对应。”
据他的了解，现在依斯干达特区的人口约150万人，市场不大，在这种缺乏人力资源提供的环境，如何要吸引外资与企业，是一件难事。
他指，按依斯干达区域发展机构的规划，制造业、酒店、餐饮、教育、医疗、旅游等领域会蓬勃发展，但现阶段却非如此，甚至还有一些选择到依斯干达特区设厂的企业，碰到人才短缺，成本高涨的困境，而渐渐撤离依斯干达特区。
另外，也有分析师表示，现时已有东南亚多国的发展商前往新加坡推销住宅项目，马国的项目显得欠吸引力。据悉，印度、柬埔寨及菲律宾的开发商都在争取新加坡的购房客，其中菲律宾的房产颇受欢迎。
