中国国务院近日下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点(俗称“以房养老”)。《意见》同时强调，对于养老服务业，政府要做的是“托底保基本”，真正的市场主体应该是社会力量。
所谓“住房反向抵押养老保险”，是指老年人将房屋抵押给金融机构，从金融机构领取养老费用。这种养老方式在国外相当普遍，但在中国才刚刚起步，“以房养老”成为中国各方学者与专家讨论的焦点话题。
在美国，也有类似“以房养老”的实践模式。美国模式的放贷对象是有住房的老人。一般来说，借款人以其自有住房作抵押向银行贷款。在规定时期内，借款人凭出售自有住房的收入或其他资产还贷。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。房主无需出售房产或放弃产权，即可获得稳定的收入，从而改善老人的消费能力。
2009年3月，新加坡政府推出屋契回购计划（Lease Buyback Scheme）。屋契回购计划为年长者提供了另一个从组屋套现的选择，其他选择包括出租整间组屋或一个房间，赚取收人来应付晚年生活开销。当然，要是年长者有子女养，他们可能就无需从组屋套现。
已满62岁的屋主可加人屋契回购计划，这项计划让年长屋主把二房或三房式组屋的部分屋契，以市价卖给政府建屋局套现。当局会保留30年屋契给他们，让他们继续在同一组屋养老。要是屋主寿命比租约长，租约可获延长，不然建屋发展局会协助他们寻找别的住处。屋主加人计划时可得5000新元现金以及额外I万新元津贴，接下来每个月也可领取一笔收人，直到终老。
申请加人屋契回购计划的屋主必须只享受过一次购屋津贴，且建屋局将只向二房式和三房式的屋主回购屋契。申请者过去也必须不曾拥有四房式或更大型组屋或私人房地产，而且须在要求建屋局回购屋契的组屋住满5年，家庭月人不超过3 000新元，负债也必须少于5000新元。
屋契回购计划让年长的新加坡人把部分投资在组屋里的钱套现成现金，作为养老用途，在当时来说可说是一项金融创新之举，甚至可能是世界首创。
今年6月，新加坡国家发展部举行“我们的新加坡全国对话”（Our Singapore Conversation）。根据其公布数据显示，新加坡有25万4000名年满55岁的组屋屋主，占屋主总数的30%。其中近八成已付清组屋贷款。
在对话会上，有专家和与会者认为，政府应废除30年屋契条例，允许参加计划的老人能无限期住在组屋，无需担心屋契期满后，自己无处安身。他们也希望政府简化有关政策，让年长者更容易理解。
目前，新加坡年长者要利用所拥有的组屋换取收入有三种主要方式。最直接的方法就是出租整间房子或房间。他们也可选择参加改善后的屋契回购计划（Enhanced Lease Buyback Scheme），或者卖掉现有大型组屋，搬到三房式或更小的组屋或小型公寓，以领取乐龄安居花红（Silver Housing Bonus）。
屋契回购计划和乐龄安居花红计划的用意虽好，但是多数与会者觉得，这些计划的细节和条款过于复杂，让人难以理解。他们希望当局能简化条款，以更浅白易懂的文字解释。国大商学院资产管理研究与投资中心主任契连教授建议我国推出反向抵押贷款计划，让年长者把组屋卖给政府或银行以换取年金。抵押合约中须列明，不会在抵押者有生之年驱赶他们，反向抵押贷款的利率也应该具优惠性质。如果抵押者停止贷款或逝世，而房屋价值高于贷款额，抵押者或家属该获得多出来的款额。反之，政府应负责承担差额。（图：中新社，山西太原，一名老人从一幢高楼前走过。）
