房不在小，获利则行？

小型公寓也许是风靡一时，但是投资者通常会把眼光拉得更长远，要考虑在流行趋势之外，怎样获得更全面的利益。

一些房产分析师近期警惕那些打算购买面积小于300平方英尺公寓的投资者，认为他们可能会打错算盘，因为这类小户型公寓到底在市场上的需求是高是低，或者以后的租金是多少，目前还难下定论。       

高纬物业咨询（Cushman & Wakefield）总裁韩永利（Donald Han）说：“虽然任何面积大小的公寓单位总会有市场需求，可是这些小公寓的市场需求仍然难以预测。租客们通常会拿那些典型的500到600平方英尺的开放式公寓（studio apartment）或组屋做比较。”       

博纳（PropNex）房产的一位高管说：“市场上小于300平方公尺的公寓数量其实不多，针对房产商为何不愿多建造小型公寓，我们也无法确定其原因”。他补充，尽管有这样的需求，租客也许还是会质疑，如果按小时或者天数来租下这样的房屋，是否适合日常居住仍是一个疑问。       

韩永利认为，小公寓的租客们会倾向选择短期居住，而且最后，这些小公寓会和服务型公寓（service apartments）进行竞争。        

最新开发的房产项目，面积小于300平方英尺的住宅面积，只有一个半停车位那么大。举例来说，位于东部的Suites@Guillemard中最小的一个一房式公寓（one bedroom apartment），面积仅占258平方英尺。  

人口增长与经济能力主导房产趋势        

为解决低生育率的问题，政府开放移民政策，使本来就缺乏土地资源的新加坡，渐渐承受着人口增长所带来的压力。        

政府数据显示，新加坡的总人口数今年将近500万。在这些人中，有四分之一的人口是在新加坡工作的外国人。        

逐渐增长的外来人口与新加坡本地人口共同构成了更大的购买需求，此外，由于受到了建房空间上的制约，小型公寓在近期私宅市场上顿时变得炙手可热。         一名分析员却持不同意见，他表示，这种趋势的形成是基于房产开发商想要迎合更多新加坡中等收入人群的购买需求。         

博纳地产说：“购房者中包括很多本地的组屋提升者和直接购买者。我们没有看到投资者像2007年那样汹涌地进场。开发商所针对的目标市场是那些中等入息者，还有那些组屋提升者，因为组屋价格不断攀升，他们在卖出房产时平均能获利约20万新元不等。”        

尤其是那些年轻夫妇和首次投资者的经济能力，也是引领房产发展走势和销售的重要因素。韩永利说，答案在于房价的总额的高低——如果房屋价格越低的话，对于私宅投资者来说就越容易进场。 

小型公寓多集中市区及东部        

在2009年早些时候，靠近女皇镇地铁站附近的一处私宅Alexis，推出的一房一厅的小型单位，面积介于388平方英尺到527平方英尺，其房价平均在每英尺价格1000元左右，总投资额少于40万元；这样的预算比较适合那些急于进场，梦想拥有自己的第一间私人房产的买家。        

即将建成、位于加冷体育馆和达科他（Dakota）地铁站附近的Suites@Guillemard，一房一厅的单位面积介于258平方英尺到527平方英尺；它的两房一厅（one plus one bedroom apartment）面积介于441到527平方英尺。        

在樟宜路段，靠近景万岸（Kembangan）地铁的项目，例如包括76个单位的The Lenox的一房一厅，平均面积在334平方英尺；它的一房一厅加一个小房间的单位面积包括：409，431，538和592平方英尺。 

投资房产好时机        

组屋转售价格指数（RPI）现在正处于高价位，许多买家愿意支付现金溢价（cash over valuation），此外，组屋供应有限，随着公民和永久居民们的需求继续增加，市场人士预期该指数将会持续上升。         

有些潜在买家认为，与其支付过高的现金溢价，买家还不如用它来购买公寓，支付20%的首期付款（down payment）；目前，以一间价值40万的公寓来说，它的首期付款是8万元，其中6万还可用公积金支付。 

地点适中最重要        

虽然目前的小公寓很流行，分析者仍然提醒买家若要住在如此小的公寓，必须考虑能不能适应，因为80%的新加坡人是在宽敞明亮的组屋里长大的。          

分析人员认为，投资者要获得更多收益，最好还是寻找那些位于市中心的公寓。韩永利说，位于中心地带或者靠近地铁站的小公寓会更容易出租。这些地点的租金也不错，每月平均价格在每平方英尺3元到5元，以市区地段的500平方英尺公寓来说，每月的租金大概在1500元至2500元。       

 如果地点在靠近女皇镇地铁站，附近的生活设施完善齐全，像Alexis这样的公寓，月租金可以达到2000元以上；而同一地段的三房式组屋租金，也大概只是1800元而已。 

2009年底最豪华住宅租金排行榜

  2009年底最廉价住宅租金排行榜

（来源：市区重建局URA） 

财智观点：在购买小型公寓之前，买家不妨问问自己，如果站在租户的立场会不会考虑租下单位来居住。总的来说，投资小型公寓的确有获利的潜能，关键是要选择一间面积还可以让住户透得过气、地点适中的单位。