今年年初，各大房产分析师陆续发表分析报告，绝大部分认为，新加坡房地产的价格将会在2012年下调5％至20 ％不等，但《时代财智》当时发表专题深入剖析房产市场并预测说，新加坡房价在2012年不但不会走软，反而会走高5％左右。
眼下，2012年即将结束，虽然整体房价数据还未出炉，但房产价格并没有如各大房产分析师先前所预测的走低。相反的，大众市场的私人住宅价格保持相当平稳，而且还有上升的趋势。
再者，即使是高端私宅市场，虽然一些个别项目在今年上半年出现稍微软化的迹象，不过到了下半年，这些表现较为不理想的项目，其单位转售价格也开始缓缓回升。
这说明了，《时代财智》的剖析是相当准确的。
房市浇不灭，新降温措施出台
由于房价居高不下，新加坡金融管理局刚在10月初再次出台新房市降温措施：在新借贷条例下，所有年龄超过35岁的潜在房屋买家相信都会受到金管局最新宣布的借贷条例影响。
在新条例下，购屋者向银行借钱时，如果借贷期超过30年，又或者房贷要过了65岁的退休年龄才能缴清，所能借贷的比率将进一步降低至60％（第一间房子）或40％（第二间房子或以上）。
举例说，一名35岁的买家如果要买第一套房，如果只跟银行贷款30年，才可以跟银行借到房价的80％；如果跟银行贷款超过30年，就只能接受60％的房屋贷款与价值比率（Loan-to-Value）。
如果一名40岁的买家想要买第二套房，如果只跟银行贷款25年，就可以跟银行借到房价的60％；如果跟银行贷款超过25年，只能接到40％。
新条例一出，市场买气似乎并没有受到显著的影响，周末的示范单位人潮依然是人山人海，毕竟跟银行借贷超过35年的购屋者原本就不多；这项新降温措施，究竟能否有效地抑制房价进一步攀高呢？
另一方面，美国在9月份宣布全面进行第三轮量化宽松（QE3）政策后，市场立即注入更多流动性，全球股市上扬，推动房产买气，今年的私宅销售量不但会超越2010年的1万6292个单位的最高纪录，一般相信随着第四季新单位的推出，整体销售量有可能会超过2万个单位。
那么，为什么多数分析师在今年年初会看走眼、预测价格会走软？《时代财智》针对多数分析师在今年年初所提出的以下三大关键因素做剖析，并与现实情况做比较。
分析师哪里推断不准？
当时，分析师普遍认为，新加坡房地产供应仍然持稳，而且在政府的推动下持续增加，加上近来土地的投标价也不高，发展商接下来在定价方面因此不会那么高。
结果是，许多大型房地产发展商因为有雄厚的财力，因此在推出新单位时宁愿让销售量下跌，选择不要100%卖完单位，也不愿意降价，促使价格一直维持在相当高的水平。
第二，分析师当时认为，全球经济不明朗，房屋市场又有潜在供应，因此投资者没有必要急着进场，而且如果欧元区的情况发生恶劣变化乃至对全球经济造成近一步冲击，狮城的房价还有更大的下跌空间。
当时，标准普尔(Standard & Poor) 的一名分析师还说，5％至10％的下调是根据标普的“一般情境”（baseline scenario）定出的。而CIMB研究机构则调低新加坡房地产发展领域的前景，也预期私宅需求及办公室租金会下滑，两者在2012年的资本值料将下跌超过20%。
许多经济分析师当时也认为，国际上的几个重大事件不断在演变，因此难以评估它们会对国际局势和新加坡经济带来什么样的影响。但是，有一点是大家都一致认同的，即2012年，新加坡经济将明显放缓。
结果是，新加坡经济确实正在走软，不过幅度不大，也不至于令股市或房地产市场出现悲天悯人的情景。至于全球经济，虽然仍不明朗，也没有获得显著的改变，但是欧元区的情况却有所缓解，虽然没有得到根治，但基本上已经暂时被压制下来；美国最新公布的第三轮量化宽松（QE3）政策出台后，短期内流动资金也将继续充裕，整体经济情况，虽然没有大好或大坏，但也没有让人措手不及。
第三，分析师当时认为，银行业可能会出现信贷缩紧的局面，有可能出现像2008年雷曼兄弟倒台后的历史重演；银行间互不信任，不肯借贷，而房产市场会因而走低，甚至在2012年走到一个泡沫化地步。
结果是，新加坡在面对庞大流动资金时，自然无法与美国抗衡，因此房地产被流动资金带动起来也无可避免，因此被带旺的市场呈现了一片美好的景色，各大银行也没有缩紧借贷，相反的，银行间继续以各种行销手段例如赠送家具、推出50年长期贷款期等等来抢占房贷市场份额。
房价2012年为何还在爬？
那么，您还记得《时代财智》在年初时为何会违反常态，预测房价会继续走高呢？
《时代财智》当时指出，主因是，房产市场的周期(cycles)已经有了新定义。众所周知，“自古以来”房产市场是有周期的，它一定要有高有下，平均每隔个五或六年就会来个转变，如果根据惯例，2012年，房价应该是时候下滑了，毕竟房价自2004年以来就一直扶摇直上，间中虽然在2008年的金融风暴有走下坡，但是跌幅不大，而且回弹的速度惊人，甚至更超越金融风暴之前的水平，因此不算是另一个周期的开始。
也就是说，如果房价在2012年再不跌，就会被解读为违反常态。
不过，如果大家仔细一想，全球经济不也是在违反常态吗? 在过去50年以来，美国的经济何时有如此恶劣过？欧洲国家何时有如此狼狈过？中国何时有如此富强过？有谁能够预料到，雷曼兄弟(Lehman Brothers)或MF Global会倒闭？这些都不是常态或历史数据可以解释的，也不是分析师可以推算出来的局面。
按照这样的逻辑，为何新加坡的房价就不可以在2012年继续攀高呢？《时代财智》当时指出，从新加坡土地有限的角度来看，人民还是有购买房地产及提升住所的欲望，尤其是华人买房的传统观念，加上市场有充裕的流动资金，国人的收入不断提高，以及海外人士买房的比例日渐增加，房地产价格因此依然有上升的空间，房地产市场相信不会出现所谓的泡沫破裂，下滑的只会是交易量，因为买家裹足不前，卖家也不肯让步。
其实，在私宅方面，我们在这两年看到的是，私宅的尺价越来越高，银行贷款上限进一步萎缩，供应量不断在增加，照理说，房产市场应该走软，但是大家还是尽情地进场购买，把价格一再推高。如果要把这个现象归咎于某些因素，那是不是买家更富裕了？银行利率更低了？如果撇开这些无人能确定的因素，这整个局面，何尝也不是违反常态的另一铁证？
在这短短的几年里，不明朗的经济情况及金融危机，如果用层出不穷来形容，一点也不夸张。这每两三个季度就爆发一次的情况，何尝不也是违反了历史的常态？比较习惯以常态进行分析的“专家”都会建议，大家应该静观其变，保持谨慎态度，等待危机的局势较明朗后再出手投资房地产。
常态又被违反了；2013年房价何去何从？
其实，《时代财智》认为，房地产市场还是可以用周期来分段的，只不过，大家可能要调整对周期的定义，不要以“年”、而是以“月”来看待它，不要以“大波动”、而是以“小变化”来对待它。换句话说，房地产市场其实这几年一直在转变，其价格在2008年金融风暴时走下坡，虽然跌幅不大，而且回弹速度惊人，不过，那很可能就是一个低潮(trough) 。
虽然《时代财智》不能斩钉截铁地说，2012年的房价没有下滑，正是因为以上的各种因素，也不能斩钉截铁地说，房产市场的周期是时候根据新的环境有新的定义了，但是2012年的房价走势，确确实实又证明了，常态又被违反了，而多数分析师的预测也错了。
那么，接下来，大家心中的问题就是，根据周期新定义，2012年，房价是不是触顶了，高峰期(peak)是不是到了且即将过去？而2013年，新加坡房地产市场的走势又将如何？
《时代财智》将在2013年新一期与读者分享见解，且拭目以待。
