芽笼（Geylang），新加坡著名的买春地点，俗称新加坡“红灯区”。当芽笼私宅价格还处于偏低水平时，《时代财智》在2010年重点介绍了芽笼这个地点，当时在报道中所做的结论是：“如果是笔者，购买芽笼单位是以中期投资为前提，并在三五年后甚至是更短的时间内套利。毕竟，芽笼在现阶段仍然无法摆脱色情及罪案的笼罩。”
如今，时过三年，让我们来看看，芽笼私宅的价格究竟起了什么变化。
先以在2010年当时卖得最贵的例子来说明。当时，市场情绪并不佳，不过以项目而言，位于芽笼26巷的Casa Aerata是中档领域最耀眼的项目，推出的78个单位全部售罄，认购率为100％。中位数售价为每平方英尺939元，多为一至两卧房式单位。Casa Aerata的单位都是小单位，因此每平方英尺的价格当时在芽笼已经算是非常高。
来到2013年，根据市区重建局所披露的最新成交价，Casa Aerata的每平方英尺售价高达1380元；举实例说明，三年前，如果您以53万元购买了一间603平方英尺的单位，现在以80万元脱手，利润为27万元，回报率为50%。
再举例说明，一间位于芽笼28巷的Atrium Residences 的三房单位在2010年的成交价约为68万元，如今的成交价高达123万 元，利润为55万元，回报率约为80%。
从上述两个例子来看，它们的回报率水平都处于全国之上。芽笼究竟有什么吸引力？如果您对芽笼这个地方还不熟悉的话，且让笔者在此再做个简单介绍。
野火烧不尽，春风吹又生
芽笼属于第14邮区，在那里处处可见流莺和嫖客，一整天都有卖淫行为，如果用一片乌烟瘴气来形容芽笼某些小巷口应该不足为过，三年前是这样，三年后仍然如此。
笔者最近趁晚走访该处，发现该处的酒廊和廉价酒店比起三年前更多，人流也络绎不绝，尤其是光顾火锅店、按摩店、中国小吃专卖店的顾客更是比比皆是。至于流莺，有些居民表示，该处确实连清晨都有来自亚洲各地的流莺站街，不过他们已经见怪不怪了。
三年前，坊间也一度盛传，警方要取缔芽笼的卖淫活动，彻底赶走所有的流莺，然而，这三年以来，渐进式的取缔活动，似乎无法恢复当地的平静。总之，芽笼就是这么一个“野火烧不尽，春风吹又生”的地区。
一名住在芽笼第40巷The Waterina公寓的白领人士告诉《时代财智》说：“这几年来，流莺站街的情况并没有获得改善，那些流莺甚至已经‘入侵’我们这一带，还租下这一带的私宅为栖身之所，每天进进出出，破坏了这里原本的宁静。”
然而，芽笼虽然是红灯区，它的地理位置却相当优越，它就位于市区隔邻，和加冷地段属于东部最靠近市区的住宅区，使用公共交通工具进入市区只需５分钟。此外，芽笼也有“美食天堂”之称，在那里走一圈，各式小吃一览无遗。此外，芽笼的另一特色就是“榴梿街”，也只有在芽笼能够看到一条长长的街上，处处都是售卖俗称“水果之王”的榴梿。
三年来尺价水涨船高
这三年来，芽笼的小型私人房产项目仍在涌现，有些就正位于卖淫活动的“黄金地段”，有些则比较远离风尘之地；三年前，新单位成交价一般介于每平方英尺500元至700元之间，如今，新单位成交价一般介于每平方英尺1000元至1400元之间，尺价翻了一倍左右。
即使是较陈旧、屋龄高过10年的二手单位，三年前的转售价一般低过每平方英尺500元，现在，一般转手单位都高过每平方英尺800元，有些甚至已经开始叫价1000元以上。
现在才进场太迟吗？
在价格如此高涨的情况下，大家都在想：现在进场是否太晚？
其实，针对芽笼的私宅，笔者的建议还是和三年前的一样，如果可以在这个时候遇到价廉物美的单位，买家不妨认真考虑，当然，所谓的价格绝对不能和三年的价格做比较，否则肯定买不下，这里所提的“价廉物美”指的是和目前的市价来做比较，只要是地点好、比市价更低的单位都可以考虑，但是这些单位一般都不多，属于所谓卖家急于脱售的跳楼价单位（fire sale units）。
图为在2010年推出Casa Aerata位于芽笼地段
而且，笔者的建议是购买芽笼单位仍然是以中期投资为前提，但如果要在三五年后甚至是更短的时间内脱售，屋主所能赚到的利润也不能和这三年来所见到的单位增值幅度相提并论，毕竟，新加坡整体房价目前处于历史新高，增值幅度相当有限。
和三年前比较，现在进场的风险提高了，但如果身边有些闲钱，买个单位来赚租金，还是胜过把钱放在许多投资工具上的。（《时代财智》刊）
文：青舜
