整顿一新的福南综合项目已从6月28日开始试运营（soft launch）。随着电子商务与网购的崛起，作为新加坡规模最大的商业房地产投资信托基金（REITs；简称产托）- 凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust），自3年前开始为旗下零售商场福南（Funan） 进行大改造，将原来的数码商场成功转型成融合创意、科技和环保概念，综合购物商场、办公和服务式公寓于一体的综合项目。
（此文刊载在《时代财智》 2019年7月/8月刊 ）
文：叶爱云
作为80、90年代大部份新加坡居民的集体回亿，福南是岛上居民购买电子和电脑相关产品必会想到造访的商场。但来到21世纪，与许多商场一样受到了网络购物的威胁，走到转型不成功便成仁的分水岭，福南商场在转型上抓准了定位，成功开创了福南2.0，打了一场漂亮的翻身战。
福南的正确位置坐落于桥北路（North Bridge Road）109号，并有地下通道直接连接到政府大厦地铁站（City Hall MRT station），整个项目占地12万4457平方尺， 共投入了大约5亿6000万新元来重新发展，涵盖两层地下停车场、6层零售商场、两栋6层高办公楼和9层以共居为概念的服务式公寓lyf福南新加坡。
凯德商用新加坡信托隶属于凯德商用新加坡信托管理有限公司（CapitaLand Mall Trust Management Limited），而后者是凯德集团（CapitaLand Limited）间接子公司；福南则是凯德商用新加坡信托旗下资产之一。
截至2019年3月31日，凯德商用新加坡信托以88亿新元市值，拥有接近2800家来自海内外多元类型组合的租户，持续成为新加坡规模最大的产托，并获信用评级公司穆迪投资者服务公司（Moody’s Investors Service）给予“A2”评级，这是新加坡产托迄今所获得的最高评级。
福南第三季料将带入1650万租金
凯德商用新加坡信托管理有限公司首席执行官陈智雄（Tony Tan）说：“福南在6月底重新启业，比原定计划提早了两个月。目前，福南商场已取得约92%的租赁承诺，我们也看好未来数月内将有更多租户与我们签订租约。”
另外，根据凯德商用新加坡信托提供的资料显示，其两栋办公楼也早在今年4月获得临时入伙证（TOP），并拥有21万4000平方尺净可出租面积（NLA），当中98%或21万平方尺已获得客户的提前租赁承诺。
陈智雄说：“我们拥有一个清晰的目标，就是专注于提供不同的体验和线上无法带来的社群互动。福南的目标就是希望建立起本身的追随者，并吸引他们重复造访。这种管理购物中心的创新方式也预示着我们将可为旗下（产托）基金单位持有人创造长期可持续性的价值。”
凯德管理层预计福南可带来5%的成本收益率（yield-on-cost）。根据大华继显（UOB Kay Hian）分析员Jonathan Koh和Peihao Loke早前在报告中指出，有鉴于福南的零售商场目前已获得约90%的租赁率，办公楼也有98%租赁率，因此看好福南在今年第三季可为该产托带来1650万新元的租金收入，大约占其总营业额收入的8%。”
同时，大华继显也将福南的潜在贡献纳入考量，提高该产托2019财政年的年终每股可派发股息（Distribution Per Unit）12%。
根据福南提供的资料显示，福南购物商场和办公楼会率先在6月底投入营运，服务式公寓则暂定在今年末季才会竣工。
项目中的共居概念服务式公寓lyf福南新加坡，其业主和运营商是雅诗格有限公司（The Ascott Limited），而雅诗格也隶属于凯德集团旗下，为全球最大的服务公寓业主及运营商。
走在数码时代前沿
作为城中曾经知名的电子及科技商城，福南在改造后并没有摒弃这一身份，而是进一步融入更多科技元素。无论是从商场、办公楼再到服务式公寓，福南整个项目都走在数码时代的前沿。
福南建筑物内部采用智能科技系统，包括提供脸部识别和无卡通行进入办公楼的便利，住户或租户也可通过应用程序来预订使用建筑物内的所有便利设施。
另外，为迎合时下数码一族的生活方式，并提倡无钞化和电子零售新体验，福南商场内的FairPrice Finest平价精品超市也推介了其全新的电子购物体验，让消费者轻易以手机完成购物和付费。
其美食区KOPItech除了现场设置17个自助点餐终端（self-service kiosks），也将让食客透过脸书的即时通讯程序（Facebook’s messenger）来点餐。
陈智雄指出：“被重新改造后的福南，被设计成在新加坡行政区（Civic District）内一个开放、引人入胜和充满活力的心脏地带，旨在鼓励创造性，以及一个集生活、工作和娱乐于一体的中心。”
“全新的福南迎合了新一代专业人士的需求，他们喜欢在一个协同和能够带来启发及灵感的环境中工作，同时地理位置也必须适中，如此一来他们才可以在一天忙碌工作结束后放松身心，在同一屋檐下享有一整套的生活时尚设施便利。”
“令我们欣慰的是，福南强大的价值主张受到了众多办公楼租户的欢迎，而这些租户同样在创新中茁壮成长。从今年第三季开始，看好福南多元化、高品质的办公租户将可为凯德商用新加坡信托带来收益。”
另外，根据凯德商用新加坡信托提供的资料显示，其分成南和北两座办公楼的租户组合非常多元化，概括公共机关、跨国企业和初创企业。当中南部办公楼拥有9万5600平方尺的净可租用面积，目前已全部出租出去，租户是3家公共机构，分别是新加坡总检察署（AGC）、新加坡统计局（DOS）及智能国家和数字政府办公室（SNDGO）。
北部办公楼则已获知名运动鞋品牌Adidas承诺租用，在此设立其东南亚办事处。另外，还有全球领先企业首选的支付平台Adyen会在此设立办事处，而共享办公室业者WeWork也会在此开设共享办公空间。
为应付当今普遍的双薪家庭需求，福南北部办公楼内也将设有可容纳超过100位年龄介于2个月至6岁孩童的TREHAUS托儿所和学前教育中心。同时，这里也设有适合亲子活动的TREHAUS俱乐部，提供会员家庭多种设施，包括室内游乐场咖啡厅、主题派对和充实计划。
首个允许单车进入的商场
配合全球减碳运动，福南也是全新加坡首个允许单车进入的商业建筑物，建筑物内也为骑车发烧友设有停靠设施和淋浴间。同时，英国着名的折叠单车品牌生产商Brompton Junction也会在此开设其东南亚首家旗舰店，配合其新张启业还将推出狮城特别版（Lion City Special Edition）脚车，并只会在福南门市独家销售。
福南商场内拥有超过180个品牌，当中30%为新品牌、概念店或旗舰店。为加强福南作为本土品牌展示平台的定位，商场内超过60%品牌都是新加坡本土品牌。同时，商场内也有超过30%是此前不在凯德集团投资组合内的全新品牌。
福南商场内的另一看点要数其生命之树（Tree of Life），这是整个零售商场理念的核心，这里可容纳20个零售舱，供各类品牌在此展示产品和服务，这里也有供各类品牌租用的临时零售舱，供他们按需设立快闪店（pop-ups），为前来的消费者带来全新的购物体验。
此外，从生命之树的底部，即地下第二层一直往上延伸至地面的第一层，是Climb Central，这里设有整个中央商务区内最高的室内攀岩设施。
另外，福南也是电影和戏剧爱好者的天堂，消费者除了可在嘉华影院（Golden Village）享受到全新观影体验，该院线也将在影院大厅设置虚拟现实（Virtual Reality，简称VR）舱，为其客户展示时下最热门的游戏和影音内容。
此外，新加坡本土英语剧团“野米剧场”（Wild Rice）也将在福南商场内设立其先进的剧场和工作室，相信这里未来将是艺术爱好者的聚集地。
