在新加坡，千禧一代合住的现象越来越普遍，迄今至少有8家公司以共居概念提供公寓合租服务。由凯德集团旗下雅诗阁今年9月推出市场的lyf 福南共享公寓，看准的就是时下正夯的新兴生活方式。“共居”能改善疏离的人际关系和租赁市场的交易环境，透过共享空间压低房价，解决主要城市可负担房屋短缺的挑战。
(此文刊载在《时代财智》 2019年11月/12月刊 ）
文：史特芙
随着生活方式的改变和全球住房价格的飙升，进而催生了灵活的住宿选择，并在房地产市场产生了巨大的吸引力。但其实共居模式并不是一个全新的概念。早在19世纪，共享生活空间的概念就以学生宿舍、青年旅舍或服务式公寓等形式出现在西方国家。
踏入21世纪，随着共享经济的蓬勃发展，在全球包括新加坡在内的主要城市，人们开始逐渐接受与陌生人共乘汽车或者共享工作空间的生活模式，近年来兴起的共居空间也只是基于类似的概念，通过注入创新社区元素，打造全新的居住共享模式。
“共居”模式是日益增长的共享经济的一部分，其核心理念是要为时下年轻人创造一个紧密的社交与邻里关系，营造社区感，把沉溺在互联网和社交媒体的年轻人拉回现实世界，因为多姿多彩的网络世界只会让线下的孤独感倍增，导致年轻人容易迷失并与社会脱节。尤其是那些离乡背井孤身一人从小城市移居到大城市打拼，每天生活在紧绷快节奏生活压力下的年轻人，营造一个拥有“家”的温暖氛围就成了一种需要。
与讲求私密空间的酒店、服务式公寓或提供短期出租房屋或房间服务的Airbnb的最大分别是，共居公寓提倡的是社区精神和鼓励室友互动，让这里不仅仅只是租来的房间。当然，居住在共居公寓的租客仍然会有带私人浴室和完善家具的独立卧房，但就与他人共用厨房、餐桌、客厅等公共区域设施。此外，与传统租赁公寓不同的是，共居公寓提供短期租赁选择。
为了鼓励租户保持平衡的生活方式，并与其他租户建立起良好的关系，运营商会定期举办社交和专业学习活动，包括讲座会、时尚生活和健身等活动，让租户在这里能够与来自不同领域的室友互相交流，无论是脑力激荡或文化和思想上的交流，以填补时下年轻人的现实空虚感和社交需求。
以凯德集团旗下酒店业务单位雅诗阁有限公司最新推介的共居生活空间——lyf 福南共享服务公寓为例，该公司lyf副董事总经理张思敏便指出：“我们推出的lyf共居概念公寓项目就是特别为千禧一代（millennium）设计，这是一群渴望社群互动、协作和共同创造的群体。在lyf福南，居民可以融入当地社区，与志趣相投的潮流达人（trendsetters）、乘坐飞机穿梭世界各地的潮人（Jetsetters）、企业高管、科技创业家和创意人员建立起联系。”
lyf福南也为租户提供许多值得上载至社交媒体Instagram的社交空间画面，如共享工作空间，以及可以用于举办各种活动的场所，如hackathons活动（中文直译 “黑客马拉松” ，是一项连续24小时或以上的编程活动）、创新讲座、音乐合奏活动、烹饪课程和手作工作坊等。租户也可以在公用厨房准备家常菜或与其他租户切磋厨艺，分享烹饪心得及学习烹制全球各地美食。此外，租户也可以在公共自助洗衣间与其他租户互相哈拉或者到健身房里燃烧脂肪。
张思敏指出，作为一个旨在营造全新归属方式的社交中心，lyf福南在把人们聚集在一起发现新的可能性、激发创意和为区域创新格局做出贡献方面发挥了关键的作用，主要是促进社区联系和促进个人和职业发展。
打着“由千禧一代为千禧一代管理”探索旅居新方式运营口号的lyf福南就是由千禧一代来担任lyf 掌柜（lyf guards），由他们来负责运营整个共居公寓最为合适，因为他们更懂得千禧一代的需求。lyf 掌柜将同时分饰社区经理、市区和美食向导、酒保，也为租户主办各种活动增进感情，甚至是解决他们生活大小事务的管家。此外，配合从小就生长在数位产品环境的世代 —— 数位原住民（Digital native），lyf福南也为租户提供数码化的便利生活方式，从预定服务、与lyf 掌柜沟通、再到支付，租户只需通过一站式的手机App便可全部搞定。
lyf 福南就位于刚翻新的福南商场的上方，总面积为12万1000平方尺，占了9层楼，在279个公寓单位中拥有一共412间房间。租户可以选择短租或长租，共有5种公寓类型供选择，房间面积介于18至105平方米，未含税务的租用价格低至150新元。
新加坡共居市场始于2014年+
全球领先的房地产专业服务和投资管理公司仲量联行（JLL），其驻新加坡研究和咨询部门资深董事王德辉（Ong Teck Hui）在回应《时代财智》访问时指出，早在2014、2015年，新加坡便已出现了第一代共居服务运营商13和Techsquat，当时候他们大张旗鼓地开业，最终却因为面对财务、监管和文化的障碍，开业不到一年就相继倒闭了。
“然而，共居市场在最近几年又开始死灰复燃，因为这一概念在喜欢社区生活并拥有更多互动的外籍人士中产生了吸引力。几家运营商看准这股新潮流，因而在新加坡相继投入共居市场领域，并成功站稳脚跟，除了满足潜在租户日益增长的需求，也带动新加坡的共居行业因此蓬勃发展起来。”
国际房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）驻新加坡的咨询与研究部主管李乃佳（Dr. Lee Nai Jia）则指出： “不计小型业者，新加坡目前至少有8家共居服务运营商，包括雅诗阁、Hmlet、CommonTown、Login Apartment、Figment、CP Residences、Easycity和Cove。”
王德辉指出，Hmlet是一家成立于2016年的本土初创企业，最初是以分层租赁的形式向业主承租多个楼层，然后改造成许多单独的房间后转租出去。接着，Hmlet转向租赁整栋大楼的形式，同样经改造后再转租房间出去。2017年，Hmlet位于新加坡如切（Joo Chiat）的首栋共居公寓面世，这栋大楼里一共有26个房间。之后，在2018年，Hmlet在纽顿（Newton）推出了第二个拥有80个房间的共居大楼。最近，Hmlet在广东明路（Cantonment Road）150号开设了其迄今最大规模的共享居住空间，这里原来是廉政公署总部。临近是丹戎巴葛（Tanjong Pagar）地铁站，占地7.6万平方尺，涵盖两栋三层楼的共居公寓可以容纳150名租户。
总部位于上海的崇福投资有限公司旗下子公司Login Apartment于2018年初成立，其股东之一是在新加坡上市的房地产开发商城市发展有限公司（CDL）。该公司计划在明年中之前将共居客房数量扩大到300间。
王德辉说，继今年9月lyf福南开业之后，雅诗阁计划以lyf品牌于未来两年在新加坡开设两家共居公寓，分别是计划在明年投入营运的lyf花拉公园共享公寓 （lyf Farrer Park）和2021年的lyf纬壹科技城共享公寓 （lyf one-north），上述两家共享公寓将分别拥有240和324间房间。
“有迹象显示，市场投资者对共居行业的潜在增长越来越有信心，该行业成功吸引了新加坡房地产和建筑行业的主要业者参与投资。举例，Hmlet就在2017年获得总值150万美元（约204万新元），由Aurum Investments领投的种子轮融资，而Aurum Investments就是新加坡老字号建筑公司和合（Woh Hup）旗下建筑臂膀。”
新加坡共居市场仍处萌芽阶段
王德辉指出，近年来，共居概念在新加坡越来越流行，因为它提供了在公共生活环境中互动的机会。在科技的帮助下，人们还可以根据自己的生活习惯、价值观和兴趣来选择室友。然而，新加坡的共居产业目前仍然处于萌芽阶段，这里的运营商所面对的主要挑战之一是新加坡的住房文化。
他说：“新加坡目前的住房拥有率约为91%，而且本地人会倾向直接购买房屋而不是向他人租赁房屋，毕竟新加坡居民能够提领公积金来购买房屋。为此，共居市场的需求将只会由来新加坡工作或旅游的外籍人士所驱动。”
李乃佳解释说，新加坡共居市场的需求主要来自20多岁至40岁的外籍人士，包括为商业目的而移居新加坡的外国专业人士、经理、执行人员和商人（简称PMEBs）。相比之下，在其他市场规模较大的东南亚市场，当地的需求往往来自国内、城市间的居民流动，即年轻人为了寻找更好的机会，从较小的城市迁移到首都或大城市去，他们将因此需要居住的地方。
新加坡策略性的位置、作为链接西方和东方的主要门户，尤其是许多跨国公司（MNCs）和初创企业在此设立区域总部，放眼东盟（ASEAN）超过6亿人口市场。李乃佳因此相信，打着共居概念的公寓需求将会增加，加上外籍员工前来新加坡工作也看好能够提振有关市场的需求，为此新加坡共居公寓运营商填补的是一个利基市场（Niche Market）的需求。
不过，为了应对市场挑战，王德辉说，部分运营商采取了轻资产租赁（asset-light leased model）的营运模式，即不以直接购买房产出租的商业模式来经营，而是向业主租赁个别住宅单位或整幢楼宇，经改造成许多单独的房间后转租出去。
他说：“Hmlet就是通过这种商业模式在新加坡迅速扩张，进而成为新加坡当前最大的共享公寓运营商。lyf则是采取业主经营与管理合同的混合模式来营运。”
另外，城市地区地少人多， 高昂的屋价也让收入不稳定的斜杠青年望尘莫及。互联网的普及和科技的进步催生了越来越多的人投向多重职业和身份的多元化生活，而不是单一职业和身份的束缚。同时，许多公司也日益依赖非全职人员来完成公司业务的工作，进而形成了全新的经济和工作形态，促进了零工经济（Gig Economy）的蓬勃发展。或许，“共居”不失为其中协助城市地区居民有效解决可负担房屋短缺问题的办法。
